Đằng sau những con số đăng ký đầu tư tăng mạnh vào Việt Nam là sự gia tăng về chiều sâu trong cách các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường và lựa chọn đối tác.
Gia tăng hợp tác chiều sâu
Bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam trong 10 năm tháng đầu năm 2026.
Số liệu của Cục Thống kê cho thấy, vốn đăng ký cấp mới và điều chỉnh của lĩnh vực này đạt hơn 7,08 tỷ USD, chiếm 15,1% vốn đăng ký cấp mới và đứng thứ hai trong danh sách các ngành lĩnh vực thu hút vốn từ đầu năm. Bên cạnh đó, mức độ giải ngân cũng đạt 1,76 tỷ USD, tương ứng 7,3% trên tổng mức giải ngân.
Các con số này đều vượt so với cùng cùng kỳ 10 tháng 2025 ở mức 5,32 tỷ USD và 1,5 tỷ USD.
Việc gia tăng cam kết đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh bất ổn địa chính trị toàn cầu vẫn diễn ra gay gắt cùng các biến số trong nước cho thấy sức hút riêng của kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng trong con mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Trường hợp Nishi-Nippon Railroad và Nam Long là một ví dụ. Sau hơn một thập kỷ hợp tác ở cấp dự án, cuối tháng 9/2026 Nam Long mới đây đã công bố doanh nghiệp Nhật Bản đã chính thức sở hữu 49% cổ phần tại Nam Long ADC, đơn vị phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội của Nam Long.
Trong vai trò mới, quyền chi phối tại Nam Long ADC vẫn thuộc về Nam Long, nhưng vai trò trong quan hệ hợp tác của đối tác Nhật Bản đã được nâng cấp, cho phép họ có thể tham gia quản trị, điều hành và đóng góp kinh nghiệm về thiết kế, kỹ thuật và vận hành. Đồng thời cấu trúc mới cũng góp phần bổ sung nguồn lực tài chính mới cho danh mục các dự án của Nam Long.
Nếu ở Nam Long ADC, quan hệ cổ đông gắn với việc tiếp tục phát triển một phân khúc đã được xác định, thì Frasers và Gelex cũng lựa chọn nâng cấp quan hệ đối tác lên tầm cao mới để mở rộng chiến lược và tận dụng cơ hội mới trong lĩnh vực công nghiệp, logistics.
Sau thỏa thuận công bố việc thành lập liên doanh mới với Frasers Property nắm 51% và Gelex Infrastructure sở hữu 49% vốn hồi đầu năm, dự án khu đô thị tích hợp quy mô 113ha tại cửa ngõ sân bay Long Thành mang tên thương mại Altus City do liên doanh mới này đã bắt đầu được đẩy mạnh thi công hạ tầng từ cuối tháng 10/2026.
Bên cạnh đó, liên doanh này cũng đang triển khai khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng.
Theo đại diện của hai đơn vị, mối quan hệ giữa hai bên đã được gắn bó trên nhiều dự án khu công nghiệp cao cấp trước đây, và việc hợp tác này đánh dấu bước phát triển tiếp theo trong hợp tác chiến lược, mở rộng sang các phân khúc bất động sản khác phù hợp với mục tiêu phát triển dài hạn.
Trong khi Frasers có bề dày kinh nghiệm quốc tế và vốn dài hạn thì Gelex có nền tảng bản địa vững chắc, mạng lưới địa phương và kinh nghiệm xử lý thủ tục. Qua đó, khắc phục những giới hạn của việc trực tiếp phát triển dự án, nhất là trong bối cảnh nhu cầu về phát triển dự án có chiều sâu, trọng điểm, hướng tới cầu ở thực được đẩy mạnh.
Tương tự, mô hình nâng cấp đối tác cũng được TT Capital triển khai cùng đối tác Nhật Bản, Singapore sau thỏa thuận ký kết thành lập liên doanh phát triển TT Genesis tại khu Nam TP.HCM cùng Cosmos Initia, Hinokiya Group, Koterasu Group. Trước đó, TT Capital đã hợp tác với Cosmos Initia và Koterasu tại dự án TT Avio, vì thế liên doanh mới vì thế vừa tiếp nối quan hệ sẵn có, vừa bổ sung thành viên.
Theo công bố của TT Capital, trong một mô hình hợp tác mới, Cosmos Initia tiếp tục đóng vai trò nhà phát triển sản phẩm, Koterasu đóng vai trò hoạch định dòng tiền, cân đối nguồn vốn với kế hoạch xây dựng và bán hàng thì sự xuất hiện của Hinokiya Group đóng góp kinh nghiệm phát triển nhà ở và đánh giá khu vực.
Lời giải cho bài toán phát triển dài hạn
Nhìn chung, các mô hình hợp tác nêu trên mặc dù chưa mang tính phổ quát toàn thị trường nhưng cũng phần nào phản ánh xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay không đơn thuần mua một tòa nhà. Thay vào đó họ mở rộng danh mục sang những tổ hợp đô thị, khu công nghiệp và mạng lưới dịch vụ có quan hệ chặt chẽ với nhau nhằm đảm bảo điều kiện để duy trì lợi ích trong dài hạn.
Đồng thời, họ cũng chủ động tìm kiếm những đối tác có cùng “tần số” để mở rộng và khai thác tối đa lợi ích thông qua các mô hình liên doanh, liên kết.
Chẳng hạn, hồi đầu tháng 11/2026 vừa qua, Gamuda Land thông qua bộ phận phát triển bất động sản của Gamuda Berhad chính thức ký kết thỏa thuận liên doanh chiến lược với Hankyu Hanshin Properties Corp. (HHP), nhà phát triển bất động sản của Nhật Bản trực thuộc Hankyu Hanshin Holdings, nhằm hợp tác phát triển Norton Park, dự án khu dân cư quy mô 7,9 ha tại TP.HCM.
Trong quan hệ hợp tác này, Gamuda Land giữ vai trò chủ đạo trong hoạch định chiến lược, quản lý và triển khai dự án. Điều này phát huy năng lực kỹ thuật, triển khai hạ tầng cũng như phát triển bất động sản tại Việt Nam, điều đã được chứng minh qua các thành công của các khu đô thị tích hợp quy mô lớn của Gamuda Land tại nhiều nước trên thế giới.
Trong khi đó, Hankyu Hanshin đóng góp bề dày kinh nghiệm phát triển đường sắt và mô hình đô thị tích hợp tại Nhật Bản có quy hoạch đồng bộ, kết nối thuận tiện.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, điều mà các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hiện nay không chỉ là quy mô vốn đầu tư, mà còn là chất lượng của các tài sản mà doanh nghiệp lựa chọn tại Việt Nam.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai ngày càng cao, việc tìm được đối tác phù hợp trở thành một phần quan trọng trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Ở đây, sức hút của mô hình liên doanh nằm ở khả năng kết hợp những lợi thế mà mỗi bên khó có thể tự đáp ứng đầy đủ. Vì thế, việc hợp tác với doanh nghiệp đã có nền tảng dự án phù hợp có thể giúp nhà đầu tư ngoại rút ngắn thời gian tìm kiếm cơ hội, hạn chế một phần rủi ro khi gia nhập thị trường.
Tất nhiên, sự hợp tác này cũng đòi hỏi phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực của các đối tác trong liên doanh.
Trong đó, các doanh nghiệp không chỉ buộc phải chứng minh mình đủ năng lực về tài chính mà còn ở khả năng tham gia triển khai nhiều dự án tiến độ, ngân sách và tiêu chuẩn vận hành đã cam kết với nhà đầu tư nước ngoài. Từ đó, đảm bảo không thể sai lệch so với kế hoạch phân bổ vốn của cả danh mục dự án, dù đổi lại việc việc tham gia là cơ hội nâng tầm doanh nghiệp lên tầm cao mới.
Nhất là với các doanh nghiệp trong nước khi tham gia vào liên doanh sẽ đòi hỏi phải chứng minh mình nhiều hơn. Phát Đạt là một trường hợp sau kế hoạch thu hẹp mặt trận và dồn lực tất tay cho dự án chiến lược với Lotte Properties HCMC tại dự án tại Thủ Thiêm sau khi dự án được tăng quy mô vốn lên 60.000 tỷ đồng và đẩy mạnh triển khai sau thời gian dài “im hơi lặng tiếng”.
Với ba khối chung cư 2-2, 2-4 và 2-6 tại Lotte Properties HCMC, Phát Đạt hưởng 35% lợi ích kinh tế. Theo đánh giá của chuyên gia Yuanta Việt Nam, tổng doanh thu từ phần căn hộ có thể đạt khoảng 2,3 tỷ USD, với lợi nhuận khoảng 6.000 tỷ đồng. Các khối này dự kiến được triển khai từ quý IV/2026 và mở bán từ nửa cuối năm 2027.
Trong khi đó, Phát Đạt hưởng 100% lợi ích kinh tế từ hai khối văn phòng thương mại 2-1 và 2-3, khối đế thương mại và tầng hầm. Hai khối văn phòng có khoảng 120.000 m2 diện tích cho thuê, với dòng tiền kỳ vọng lên tới 88 triệu USD mỗi năm khi vận hành ổn định.
Các chuyên gia đánh giá đây là bước chuyển từ mô hình phát triển pháp lý rồi bán sỉ dự án sang trực tiếp phát triển và bán lẻ sản phẩm, nhờ đó sẽ hưởng được biên lợi nhuận hấp dẫn nhất của Phát Đạt, khác biệt so với cách Phát Đạt từng tạo dòng tiền từ quỹ đất.
Dù mô hình
mới khiến Phát Đạt phải tự “gánh” nhiều hơn về vốn, tiến độ xây dựng và khả
năng hấp thụ sản phẩm nhưng theo chia sẻ của Ban lãnh đạo doanh nghiệp, việc
tham gia vào siêu dự án này, đây là cơ hội để Phát Đạt khẳng định một “vị thế mới”
trên thị trường, không chỉ ở khía cạnh quy mô dự án, mà còn ở cách doanh nghiệp
định vị lại vai trò của mình trong chuỗi phát triển bất động sản.
Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới, nơi niềm tin của nhà đầu tư và người mua cuối cùng không chỉ đến từ quỹ đất hay câu chuyện tăng giá, mà còn đến từ khả năng triển khai, bàn giao và vận hành những sản phẩm có giá trị sử dụng thực.
Diễn đàn bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h30-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội