Trong bối cảnh giá nhà bỏ xa thu nhập, nhà ở cho thuê đang được định vị là trụ cột chiến lược mới của chính sách nhà ở quốc gia, song để hiện thực hóa tầm nhìn này, cần hàng loạt những giải pháp tháo gỡ quyết liệt.
Áp lực sở hữu nhà ở đè nặng
Giá nhà ở liên tục tăng mạnh, vượt xa mức thu nhập của người dân, thế nhưng, trên thị trường lại đang tồn tại một thực tế khác. Đó là tỷ lệ sở hữu nhà ở của người Việt Nam vẫn thuộc nhóm cao nhất thế giới, lên tới khoảng 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc.
Đây là một nghịch lý đáng suy ngẫm của thị trường bất động sản được TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group lý giải là do người Việt vốn mang nặng tâm lý "an cư lạc nghiệp", coi việc sở hữu nhà đất là thước đo của sự thành đạt.
Hệ quả là tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam rất cao, nhưng đi kèm với đó là áp lực tài chính đè nặng lên vai người dân.
Việc ưa thích sở hữu bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản Việt Nam thuộc nhóm tăng cao nhất thế giới. Giá bất động sản đã tăng khoảng 59% trong 5 năm gần đây, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%).
Trong khi đó, thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam ở mức rất cao, dao động từ 23,7 - 30 lần, tức là người dân cần 23 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được một căn nhà trung bình. Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần.
Và, dù tỷ lệ sở hữu nhà ở cao, nhưng thị trường lại đang tồn tại một nghịch lý khác. Phần lớn số lượng này ở các vùng quê, trong khi đó, tại các thành phố lớn, việc tiếp cận nhà ở đang trở thành một thách thức quá lớn đối với phần còn lại của thị trường là giới trẻ có thu nhập thấp và người lao động nhập cư.
Trước thực tiễn đó, mới đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đặt ra định hướng, từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, nhà ở cho thuê được xác định là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia.
Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện thể chế, chính sách và quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; đồng thời người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Đại diện cho tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, ông Bình cho rằng, đây là chính sách rất đúng đắn. Hướng phát triển này không chỉ đảm bảo nhu cầu an cư của người dân mà còn giúp thị trường bất động sản cân bằng hơn, không "lệch pha" như hiện nay. Nhu cầu đầu cơ, tích sản sẽ chuyển sang nhu cầu ở thật; đầu tư ngắn hạn sang dài hạn; chú trọng bất động sản dòng tiền; bất động sản vừa túi tiền.
Các sản phẩm sẽ chuyên nghiệp, an toàn, đầy đủ dịch vụ, tiện ích. Hệ sinh thái nhà ở cũng sẽ cân bằng giữa sở hữu và cho thuê, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Đâu là những nút thắt?
Định hướng phát triển nhà ở cho thuê là rất phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay, song theo ông Bình, phân khúc này vẫn còn rất nhiều nút thắt trong phát triển.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề: “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia", ông Bình nhấn mạnh, những rào cản này trước hết đến từ tâm lý của người dân. Người Việt Nam vẫn "nặng" văn hóa sở hữu nhà. Người dân làm việc ở đâu, sẽ mua nhà ở đó để định cư, sinh sống.
Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau. Chính vì vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở cho thuê không mấy hấp dẫn đối với người dân.
Trong khi đó, về phía doanh nghiệp, những khó khăn trong việc phát triển phân khúc này cũng rất lớn.
Thứ nhất, tỷ trọng tiền sử dụng đất quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. Ông Bình dẫn chứng, trước đây, tại dự án Sunny Garden City tiền sử dụng đất chỉ 10% nhưng vừa qua tại dự án CEOHomes Hana Garden, tiền sử dụng đất lên 33% tổng giá thành.
Thứ hai, các doanh nghiệp phát triển dự án thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%). Điều này khiến các doanh nghiệp không mấy mặn mà với nhà ở cho thuê, vốn là phân khúc cần đầu tư lớn, nhưng thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận không cao.
Đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận chỉ 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt.
Thứ ba là chi phí xây dựng cao. Điều này xuất phát từ các nguyên nhân như nhân công thiếu, cạnh tranh không lành mạnh; vật liệu xây dựng khan hiếm, giá tăng cao. Năm 2025, giá vật liệu tăng 30%, quý I/2026 tăng thêm 10% so với 2025, trở thành một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tăng.
Thứ tư, trong bối cảnh kinh tế phát triển, đời sống đang ngày càng được nâng cao, người dân có nhu cầu được sống trong các dự án chất lượng tốt, tiện ích đầy đủ và kết nối cộng đồng. Điều này cũng đặt ra yêu cầu khắt khe hơn đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê.
Với những yếu tố trên, ông Bình cho rằng, thể chế hiện nay đang "tạo điều kiện" cho thị trường bất động sản thiên về nhà ở để bán. Với phân khúc này, nhà nước có thể thu tiền sử dụng đất lớn; chủ đầu tư ưa thích phát triển nhà ở để bán do vay vốn dễ, huy động được từ vốn từ trước khi mở bán, thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn.
Doanh nghiệp có thể hoàn thành trách nhiệm với dự án ngay khi bàn giao nhà cho người mua và bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước, thay vì vận hành, quản lý cả vòng đời dự án như với nhà ở cho thuê. Việc phát triển nhà ở cho thuê vì thế rất khó có thể hấp dẫn cộng đồng doanh nghiệp tham gia nếu như không có sự hỗ trợ của Chính phủ.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay đối với nhà ở cho thuê là vấn đề nguồn vốn.
Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.
Đơn cử như gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Nhiều doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.
Điều này dẫn đến thực trạng, thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, thiếu chuyên nghiệp.
Thị trường cho thuê vẫn còn tự phát dưới dạng nhà trọ tạm bợ, nhà nhỏ lẻ, chung cư mini phân tán, manh mún, không an toàn, thiếu dịch vụ, tiện ích; bên thuê không được bảo vệ thỏa đáng khi có tranh chấp… Dữ liệu từ năm 2024 cho thấy, có tới 18.347 cơ sở vi phạm phòng cháy chữa cháy tại TP.HCM, đã đình chỉ 344 nhà trọ/nhà ngăn phòng.
Cần sự chung tay của Chính phủ và cộng đồng doanh nghiệp
Để phát triển phân khúc nhà ở cho thuê ông Bình cho rằng các doanh nghiệp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ.
Ông Bình kiến nghị 10 điểm then chốt. Về tài khóa và tiền tệ, theo ông Bình, không quốc gia nào thành công trong phát triển nhà ở cho thuê nếu không có nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp. Do đó, Chính phủ cần có gói vay dài hạn khoảng 20 - 25 năm cho cả chủ đầu tư và người đi thuê.
Tiếp đó cần đa dạng hóa nguồn vốn duy động từ các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí. Đặc biệt là hoàn thiện khung pháp lý cho quỹ REITs để huy động vốn từ đại chúng. Chính phủ cần xem xét thuế tài sản đối với một số loại bất động sản để tạo nguồn thu cho quỹ phát triển nhà ở, đồng thời ưu đãi tối đa thuế, phí cho các dự án nhà ở cho thuê.
Về chiến lược quy hoạch, cần rà soát lại chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đưa nhà ở cho thuê thành một cấu phần quan trọng, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu kinh tế. Về tiêu chuẩn thiết kế, cần chuẩn hóa thiết kế căn hộ 25-45m2, tập trung vào công năng, sử dụng vật liệu bền vững để giảm chi phí bảo trì, vận hành dài hạn.
Chính sách đất đai cần phân định rõ đất để bán và đất để cho thuê. Đất cho thuê cần có cơ chế giao đất/thuê đất dài hạn (50-70 năm) với giá ưu đãi, không tính theo giá thị trường để giảm áp lực chi phí.
Quyền an sinh xã hội cần tách rời quyền an sinh (học hành, khám chữa bệnh) khỏi quyền sở hữu đất đai. Người dân thuê nhà có hợp đồng hợp pháp phải được hưởng mọi quyền lợi dựa trên nơi cư trú thực tế.
Về thay đổi nhận thức, Chính phủ cần chiến lược truyền thông mạnh mẽ để người dân, đặc biệt là giới trẻ, chuyển dịch tâm lý từ 'nhất thiết phải sở hữu' sang 'an cư để lập nghiệp'. Coi nhà thuê là một lựa chọn văn minh, hiện đại.
Nhà nước cần trực tiếp tạo lập một quỹ nhà ở cho thuê mồi, dẫn dắt thị trường, sử dụng linh hoạt các nguồn thu từ 20% quỹ đất nhà ở xã hội hoặc thuế tài sản. Và cuối cùng, tầm nhìn 2030-2045, Nhà nước cần thiết lập điểm cân bằng mới giữa sở hữu và cho thuê. Mục tiêu đến năm 2030, tỷ lệ sở hữu nhà khoảng 70-80% và cho thuê chiếm 20-30%.
"Nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp tình thế mà là trụ cột của hệ thống nhà ở hiện đại, văn minh. Nó không đối lập với sở hữu nhà ở mà bổ trợ để tạo ra một thị trường bất động sản cân bằng, giúp người dân có nhiều lựa chọn và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế", ông Bình nhấn mạnh và tin rằng với sự quyết tâm của Chính phủ và sự đồng hành của doanh nghiệp, thị trường này sẽ bùng nổ trong thời gian tới.
Dưới khía cạnh pháp lý, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, quy định về phân khúc nhà ở cho thuê hiện nay vẫn chưa đầy đủ.
Vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, các nhà soạn thảo cần thiết kế ít nhất một chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê, nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững.
Bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, cần có thêm những cơ chế mang tính ưu đãi và vượt trội để doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở cho thuê.
Một vấn đề quan trọng khác là quy hoạch. Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai. Đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Bên cạnh đó, cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. Thực tế cho thấy, các quy định hiện nay vẫn còn khá chung, chưa quy định cụ thể và tách bạch rõ cơ chế này.
Ngoài ra, đối với người thuê nhà, cũng cần làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến quyền lợi của họ như quyền sử dụng, thời hạn, thủ tục và cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê. Hiện nay, các nội dung này vẫn chủ yếu áp dụng theo quy định chung, chưa có thiết kế riêng phù hợp với đặc thù của nhà ở cho thuê.
Do đó, những nội dung này cần được nghiên cứu, sửa đổi và đưa vào luật một cách đồng bộ, rõ ràng hơn. Chỉ khi đó, doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư và thị trường nhà ở cho thuê mới thực sự phát triển bền vững, ông Tuyến nhận định.