Nghị quyết 21 có thể tạo ra những thay đổi đáng kể trong cách định giá, sử dụng và nắm giữ đất đai, đồng thời đặt ra yêu cầu mới với thị trường.
Một khu đất có thể tăng giá dù chưa tạo ra bất kỳ sản phẩm hay dòng tiền nào nhưng nếu chi phí giữ đất tăng lên và yêu cầu sử dụng hiệu quả được đặt cao hơn, cách nhìn này có thể thay đổi.
Nghị quyết 21 đang đặt lại vai trò của đất đai trong nền kinh tế khi từ một tài sản có thể nắm giữ để chờ tăng giá, quyền sử dụng đất được nhìn nhận như một nguồn lực đầu vào cần được phân bổ cho chủ thể có khả năng khai thác hiệu quả nhất.
Từ quyền nắm giữ đến hiệu quả sử dụng
Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Việt Nam Mới và VietnamBiz đồng tổ chức ngày 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh là cách tiếp cận mới về vai trò của đất đai.
Theo ông, Nghị quyết 21 khẳng định quyền sử dụng đất là “nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội”.
Khi đất được xem là một đầu vào của nền kinh tế, vấn đề không còn dừng ở việc ai đang sở hữu hay nắm giữ quyền sử dụng đất mà nằm ở việc nguồn lực đó có được đưa tới chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả hay không.
Ông Hiếu cho rằng quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng đất và sử dụng hiệu quả nhất. Việc phân bổ cũng phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh.
Cách tiếp cận này đặt lại bài toán với những khu đất nằm lâu trong tình trạng chậm đưa vào sử dụng. Nếu một nguồn lực được xem là đầu vào quan trọng của sản xuất, việc nguồn lực đó bị bỏ trống hoặc được giữ lại chỉ để chờ giá tăng sẽ tạo ra một chi phí đối với nền kinh tế.
Nghị quyết 21 do đó định hướng có chính sách tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang hoặc bị găm giữ nhằm chờ tăng giá. Theo ông Hiếu, mục tiêu của chính sách là không khuyến khích việc giữ đất không sử dụng, đồng thời tạo động lực đưa đất vào khai thác.
Đây cũng là điểm xuất hiện một thay đổi đáng chú ý trong cách doanh nghiệp phải nhìn nhận rủi ro dự án.
Theo ông Hiếu, nếu một dự án gặp khó khăn tài chính và không thể triển khai, nhà đầu tư phải tính đến khả năng tái cơ cấu hoặc rút lui thay vì tiếp tục giữ đất. Khi lập dự án, doanh nghiệp cần tính cả những rủi ro tài chính trong quá trình triển khai, đồng thời chuẩn bị các kịch bản thất bại và phương án rút lui.
Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất
Nếu được thể chế hóa, nguyên tắc này sẽ khiến quyết định đầu tư đất đai gắn chặt hơn với năng lực triển khai. Một doanh nghiệp có thể tiếp cận được đất nhưng không đủ năng lực tài chính, pháp lý hoặc kinh doanh để phát triển dự án sẽ phải tính toán lại chi phí của việc tiếp tục nắm giữ.
Đất đai vì vậy cần được đưa vào sử dụng để tạo ra sản phẩm và dòng tiền. Nếu không còn khả năng triển khai, nguồn lực này cần được chuyển sang chủ thể có khả năng khai thác hiệu quả hơn.
Giá đất trở thành chi phí đầu vào
Nếu đất là đầu vào của nền kinh tế, giá đất trở thành một phần của chi phí sản xuất và kinh doanh.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng nếu đất được coi là nguồn lực đầu vào quan trọng, chi phí đất cao sẽ làm tăng giá thành sản xuất và dịch vụ. Vì vậy, Nghị quyết 21 định hướng đưa chi phí đất đai về mức hợp lý để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông, Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển, đồng thời có chính sách thu tiền sử dụng đất ở mức hợp lý đối với những dự án hướng tới các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Điều này mở ra một cách nhìn khác về giá đất. Giá đất vừa là con số phản ánh giá trị của một tài sản, vừa là một biến số đi vào chi phí sản xuất, kinh doanh và cuối cùng ảnh hưởng đến giá sản phẩm.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết trong cơ cấu giá bất động sản, giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40%, tại một số khu đất có thể gần 50%.
Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý giá đất chỉ là một phần trong cấu thành giá bán. Chi phí thủ tục, thể chế, giải phóng mặt bằng, vốn, vật liệu, nhu cầu thị trường và nhiều yếu tố khác đều tham gia vào quá trình hình thành giá cuối cùng.
Điều đó có nghĩa là giảm chi phí đất chưa chắc tự động kéo giá nhà giảm tương ứng. Nhưng nếu chi phí đất được đưa về mức hợp lý cùng với việc kiểm soát các chi phí khác trong quá trình phát triển dự án, dư địa để hình thành những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường sẽ lớn hơn.
Ở chiều ngược lại, nếu giá đất được đẩy lên bởi đầu cơ hoặc kỳ vọng, chi phí của toàn bộ chuỗi phát triển bất động sản có thể bị kéo theo.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đặt vấn đề ở chính khái niệm “giá thị trường”. Theo bà, khi quy định giá đất theo giá thị trường nhưng không xác định được thế nào là giá thị trường, việc định giá có thể gặp khó khăn.
Một lượng giao dịch thấp nhưng giá liên tục tăng chưa chắc phản ánh đầy đủ giá trị thực của thị trường. Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường, giá trị đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cũng có thể tạo ra một mặt bằng chi phí mới.
Bởi vậy, theo bà Hằng, việc xác định giá đất cần đi cùng việc kiểm soát đầu cơ và làm rõ tiêu chí nhận diện giá thị trường. Bà cho rằng cần tìm được sự cân bằng giữa mức giá quá thấp và quá cao, bởi cả hai đều có thể ảnh hưởng tới khả năng phát triển theo nhu cầu thực tế.
Trong cách nhìn này, mục tiêu của chính sách không đơn thuần là làm giá đất thấp hơn. Vấn đề là xác lập một mức chi phí đất đủ hợp lý để đất được đưa vào sử dụng, doanh nghiệp có thể triển khai dự án và nền kinh tế có thể hấp thụ nguồn lực đó.
Khi chi phí giữ đất tăng lên
Nếu giá đất quyết định một phần chi phí đầu vào thì chi phí nắm giữ đất sẽ trở thành biến số quan trọng trong quyết định của doanh nghiệp.
Nghị quyết 21 định hướng sử dụng công cụ tài chính và thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng. Đây là điểm có thể tác động trực tiếp tới hành vi của người sử dụng đất.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng công cụ thuế có thể được sử dụng để điều chỉnh hành vi găm giữ đất, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá. Khi chi phí giữ đất tăng theo thời gian, người sử dụng đất sẽ phải cân nhắc việc tiếp tục để đất không được khai thác hay tìm cách đưa đất vào sử dụng.
Tuy nhiên, việc thiết kế chính sách thuế cũng đặt ra bài toán phân biệt giữa đất bị cố tình bỏ hoang và những dự án chậm triển khai vì nguyên nhân khách quan.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng đây là một trong những thách thức lớn nhất khi thể chế hóa Nghị quyết 21. Pháp luật cần xác định thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang, mức thuế cao hơn là bao nhiêu và tính trên cơ sở nào. Đồng thời, dữ liệu phải đủ để việc đánh thuế bảo đảm công bằng.
Đối với các dự án đầu tư chậm do vướng thủ tục hoặc quy hoạch, ông Hiếu cho biết pháp luật đã có những quy định loại trừ các trường hợp nhất định. Nhưng với doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính, cách tiếp cận sẽ đặt yêu cầu cao hơn vào năng lực quản trị rủi ro.
Doanh nghiệp phải tính đến khả năng dự án không thể triển khai thay vì coi việc tiếp tục giữ đất là phương án mặc định.
Đây có thể là thay đổi đáng chú ý nhất về hành vi kinh tế nếu
các định hướng được thể chế hóa. Giá trị của một khu đất sẽ ngày càng gắn với
khả năng biến quyền sử dụng đất thành hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhà ở hoặc
những giá trị kinh tế khác.