Vị trí và giá bán từng là những yếu tố chi phối quyết định mua nhà. Nhưng khi thị trường trưởng thành, chất lượng xây dựng, khả năng kết nối, chi phí vận hành và môi trường sống đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng đối với giá trị bất động sản.
Hai dự án chung cư nằm trong cùng một khu vực, có vị trí tương đương, nhưng giá trị khai thác và khả năng thu hút người mua có thể khác biệt đáng kể. Sự chênh lệch không chỉ đến từ chất lượng căn hộ, mà còn ở hệ thống tiện ích, môi trường sống và năng lực quản lý vận hành.
Đó là một thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản Việt Nam, nơi vị trí từ lâu được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định giá trị tài sản.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2015 - 2019, mỗi năm thị trường có khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm được đưa ra, với sức tiêu thụ khá tốt. Nhiều dự án nhanh chóng được hấp thụ sau khi mở bán, trong khi hoạt động mua bán và chuyển nhượng diễn ra sôi động.
“Thời điểm đó, tâm lý người mua tương đối đơn giản. Vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán thường là những yếu tố được quan tâm hàng đầu. Trong khi chất lượng công trình, tiện ích thực tế hay năng lực quản lý vận hành chưa phải là những tiêu chí được đặt nặng”, ông Kiệt nhận xét.
Tuy nhiên, khi các dự án đi vào sử dụng, những khác biệt về chất lượng xây dựng, tiện ích và quản lý vận hành dần bộc lộ. Một căn hộ có vị trí thuận lợi chưa chắc mang lại trải nghiệm sống tốt nếu giao thông bất tiện, tiện ích xuống cấp hoặc môi trường sống không đáp ứng kỳ vọng.
Ngay cả những dự án trong cùng một khu vực, khả năng tăng giá và khai thác cũng có thể khác biệt.
"Những dự án duy trì tốt chất lượng vận hành, tiện ích và môi trường sống thường có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua ở thực lẫn khách thuê", ông Kiệt nói.
Sự thay đổi này không chỉ tác động đến người mua nhà để ở mà còn buộc các nhà đầu tư phải đánh giá lại hiệu quả tài sản. Khả năng tăng giá khi chuyển nhượng vẫn quan trọng, nhưng nhu cầu sử dụng thực tế, dòng tiền cho thuê và khả năng duy trì chất lượng công trình đang có vai trò lớn hơn trong quyết định đầu tư.
“Đây là bước chuyển đáng chú ý của thị trường khi giá trị bất động sản không còn chỉ được đo bằng mức giá có thể bán lại, mà còn bằng khả năng sử dụng, khai thác và duy trì giá trị theo thời gian”, ông Kiệt đánh giá.
Giá nhà thấp chưa chắc là nhà ở vừa túi tiền
Sự thay đổi trong kỳ vọng của người mua đang đặt ra bài toán mới cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản: Làm thế nào tạo ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả mà vẫn bảo đảm chất lượng sống?
Ngay từ khi thành lập, Tập đoàn Bcons lựa chọn phát triển căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, tập trung vào nhóm khách hàng thu nhập trung bình và những người trẻ mới tích lũy tài chính.
"Chúng tôi ưu tiên phát triển các căn hộ diện tích khoảng 40 - 60m2, thiết kế hai phòng ngủ. Đây cũng là phân khúc đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng để cân bằng giữa giá bán, công năng sử dụng và hiệu quả đầu tư", TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons, chia sẻ tại Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam năm 2026 do Tạp chí Bất động sản Việt Nam tổ chức tại TP.HCM ngày 30/10/2026.
Theo ông Thạch, căn hộ diện tích vừa phải nhưng bố trí hai phòng ngủ có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều gia đình Việt, tạo không gian riêng cho con cái hoặc chỗ ở khi có người thân đến thăm. Đến nay, Bcons đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này.
Tuy nhiên, diện tích và cách bố trí bên trong không còn là những yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của một căn hộ.
Trong khi một bộ phận người lớn tuổi vẫn ưu tiên nhà đất hoặc biệt thự có không gian rộng, người trẻ ngày càng quan tâm đến tính tiện lợi, an ninh và hệ thống tiện ích tích hợp tại các khu chung cư.
"Người trẻ hiện nay họ ngày càng quan tâm đến chất lượng sống mà khu dân cư mang lại, từ không gian sinh hoạt chung, khu vui chơi, dịch vụ thiết yếu và khả năng kết nối với các khu vực xung quanh. Giá trị của căn hộ vì thế không chỉ nằm sau cánh cửa mỗi gia đình, mà còn ở môi trường sống bên ngoài", ông Thạch đánh giá.
Điều này khiến doanh nghiệp phải thiết kế sản phẩm theo nhu cầu của từng nhóm khách hàng thay vì áp dụng một công thức chung. Nhà ở cho người cao tuổi có những yêu cầu khác với căn hộ dành cho người trẻ dưới 40 tuổi, cả về công năng sử dụng lẫn hệ thống tiện ích.
Bài toán khó hơn nằm ở việc kiểm soát giá bán.
Theo Chủ tịch Bcons, việc tối ưu chi phí phải bắt đầu từ thiết kế, kết cấu và lựa chọn cấu kiện, thay vì chờ đến giai đoạn thi công mới tìm cách tiết giảm. Ứng dụng tự động hóa ở những công đoạn phù hợp cũng có thể giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vật liệu và kiểm soát giá thành.
"Với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, một sản phẩm có giá bán thấp nhưng không bảo đảm công năng và chất lượng sống sẽ khó tạo dựng được giá trị bền vững", ông Thạch khẳng định.
Tại diễn đàn “Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam” năm 2026, các chuyên gia cũng đặt vấn đề về cách xác định khả năng chi trả của người mua nhà.
Theo TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn, quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và phát triển hạ tầng giao thông đang mở ra không gian mới cho liên kết vùng và mở rộng đô thị. Các khu vực ngoại vi, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn, có thể trở thành nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Nhưng giá bán thấp không đồng nghĩa với tổng chi phí sinh sống thấp.
"Nếu thiếu việc làm, tiện ích và giao thông kết nối, lợi thế giá nhà thấp ở khu vực ngoại vi có thể bị bào mòn bởi thời gian và chi phí đi lại", ông Sơn nhận định.
Với cách tiếp cận này, khả năng chi trả không chỉ được tính bằng số tiền bỏ ra để mua nhà, mà còn bao gồm chi phí di chuyển, tiếp cận dịch vụ và những khoản chi thường xuyên trong quá trình sinh sống.
Một căn hộ có giá thấp hơn nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện hoặc giao thông công cộng có thể khiến người mua phải gánh thêm chi phí đáng kể trong nhiều năm.
Ông Sơn cho rằng mô hình đô thị 15 phút là một định hướng đáng chú ý, trong đó nhà ở cần được phát triển cùng việc làm, trường học, y tế, thương mại và các dịch vụ thiết yếu trong phạm vi di chuyển thuận tiện.
Cách tổ chức không gian bên trong khu đô thị cũng có thể góp phần kiểm soát giá nhà.
Thay vì đưa toàn bộ chức năng tiếp khách, làm việc hay giải trí vào từng căn hộ, một số không gian có thể được bố trí tại khu vực sử dụng chung, để cư dân tiếp cận khi có nhu cầu.
"Cách làm này có thể giảm diện tích riêng, qua đó góp phần kiểm soát giá thành mà vẫn bảo đảm khả năng tiếp cận tiện ích", ông Sơn đánh giá.
Giá trị bất động sản được quyết định trong suốt vòng đời
Ngoài công năng và kết nối hạ tầng, chi phí vận hành và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu đang trở thành những yếu tố quan trọng trong đánh giá chất lượng bất động sản.
Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng công trình xanh Việt Nam (VGBC), đồng thời là Giám đốc phát triển bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Tập đoàn Saint-Gobain, cho rằng cách tiếp cận công trình xanh đang thay đổi.
Nếu trước đây nhiều chủ đầu tư chủ yếu sử dụng yếu tố xanh như một lợi thế tiếp thị, hiện nay những tiêu chí liên quan đến sức khỏe, chất lượng không khí, hiệu quả năng lượng và khả năng chống chịu khí hậu cần được đánh giá thực chất hơn.
Một công trình có thể được sử dụng trong 50 - 100 năm. Vì vậy, chi phí xây dựng ban đầu chỉ là một phần trong tổng chi phí vòng đời tài sản.
Những khoản đầu tư cho khả năng chống ngập, kiểm soát nhiệt, tiết kiệm năng lượng và nước có thể ảnh hưởng đến chi phí vận hành, bảo trì và giá trị công trình trong nhiều thập kỷ.
Ngược lại, việc tiết giảm những khoản đầu tư cần thiết có thể làm tăng chi phí sử dụng và rủi ro trong tương lai.
"Những yếu tố như vị trí xây dựng, lớp vỏ công trình, hệ thống thông gió và khả năng điều tiết nước cần được tính toán ngay từ đầu", bà Hằng khuyến nghị.
Theo bà, hệ thống hồ điều hòa và công viên sinh thái tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ về giải pháp kết hợp không gian sống với khả năng điều tiết nước, góp phần hạn chế ngập ở một số khu vực.
Những không gian công cộng cũng có thể đảm nhiệm nhiều chức năng, vừa phục vụ sinh hoạt cộng đồng, vừa tạo diện tích xanh và hỗ trợ thoát nước mưa.
Bên cạnh các yếu tố ngoài trời, chất lượng không khí trong nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống.
Ông Ngô Xuân Đông, Giám đốc kỹ thuật VIVEN Vietnam, nhà phân phối Ostberg của Thụy Điển, cho rằng hệ thống lọc không khí chỉ giải quyết một phần vấn đề ô nhiễm trong nhà, không thể thay thế hoàn toàn việc cung cấp không khí tươi.
"Vì vậy, các công trình cần nghiên cứu giải pháp thông gió cơ học kết hợp lọc không khí, thay vì chỉ trông chờ vào những thiết bị rời rạc", ông nói.
Theo ông Đông, hiệu quả của các giải pháp này cần được đánh giá từ những lợi ích mà người sử dụng thực sự nhận được, như chất lượng không khí tốt hơn, chi phí điện nước thấp hơn, môi trường sống an toàn hơn và khả năng chống chịu trước những biến động thời tiết.
Những tiêu chí đó đang mở rộng cách đánh giá giá trị bất động sản, từ vị trí và giá bán tại thời điểm giao dịch sang chất lượng sử dụng trong toàn bộ vòng đời công trình.
Đối với các chủ đầu tư, điều này đòi hỏi sự thay đổi ngay từ khâu lựa chọn địa điểm, thiết kế sản phẩm đến quản lý vận hành. Với người mua, mức giá ban đầu ngày càng cần được đặt cạnh chi phí sinh sống, chất lượng môi trường và khả năng duy trì giá trị tài sản.
Diễn đàn Bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h30-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội.
NHẤP VÀO ĐÂY ĐỂ ĐĂNG KÝ THAM DỰ