Vốn vay trở nên đắt đỏ khi lãi suất vẫn tiếp tục neo cao khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà đều rơi vào thế kẹt.
Áp lực tài chính do lãi suất cao
Mặc dù đã có những tín hiệu về việc lãi suất sẽ hạ nhiệt trong thời gian sắp tới, tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, vẫn còn nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng tới câu chuyện điều hành lãi suất trong thời gian tới.
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2026 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến ngày 26/6, huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 5,02% so với cuối năm 2025, trong khi tăng trưởng tín dụng đạt 7,41%. Chênh lệch hơn 2,3 điểm phần trăm tiếp tục phản ánh thực trạng dòng vốn cho vay tăng nhanh hơn tốc độ huy động, gây sức ép lên thanh khoản toàn hệ thống.
Trong khi đó, theo số liệu của Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng vốn huy động (LDR) của toàn hệ thống hiện ở mức khoảng 111-112%, đồng nghĩa cứ huy động được 100 đồng thì hệ thống ngân hàng đang cho vay khoảng 112 đồng, phần thiếu hụt phải được bù đắp từ các nguồn vốn khác.
Lãnh đạo Vụ Chính sách tiền tệ cho hay, mặc dù hệ thống ngân hàng vẫn bảo đảm đầy đủ khả năng chi trả, song áp lực thanh khoản gia tăng khiến việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp trở nên khó khăn hơn. Đây cũng là nguyên nhân khiến lãi suất trên thị trường có xu hướng tăng trở lại kể từ cuối năm 2025.
Trong hội nghị thường trực Chính phủ với cộng đồng doanh nghiệp mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn cũng thẳng thắn nhìn nhận việc điều hành lãi suất trong thời gian qua "tương đối vất vả" khi nhu cầu vốn của nền kinh tế rất lớn trong khi khả năng huy động còn hạn chế.
Việc tập trung vào tăng trưởng kinh tế, tập trung vào tín dụng, khi thiếu hụt vốn dẫn tới lãi suất huy động đầu vào tăng cao, kéo theo lãi suất đầu ra cũng tăng, tác động trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp, đặc biệt nhóm người mua nhà có xu hướng thận trọng hơn với “biến số” lãi suất.
Một số ngân hàng thương mại đang sẵn gói vay mua nhà có thời hạn tối đa 35 năm, tuy nhiên mức lãi suất áp dụng lên tới 11,8%/năm trong 12 – 18 tháng, sau thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường. Lãi suất thả nổi được xác định dựa trên lãi suất tiết kiệm của bốn ngân hàng thương mại nhà nước tại thời điểm áp dụng, cộng biên độ khoảng 3,5%.
Vì vậy, mức lãi suất vay phải trả thực tế có thể lên tới 15% sau thời gian ưu đãi khi diễn biến lãi suất đang khó có xu hướng giảm như hiện nay.
Để hạn chế áp lực tăng lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành theo hướng kiểm soát cạnh tranh lãi suất huy động giữa các tổ chức tín dụng nhằm giữ mặt bằng lãi suất cho vay ở mức hợp lý, vừa hỗ trợ doanh nghiệp vừa bảo đảm an toàn hệ thống.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu các phương án huy động thêm nguồn lực từ nước ngoài nhằm bổ sung vốn cho nền kinh tế. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng đang xem xét mở rộng đối tượng được vay ngoại tệ, trong đó có các doanh nghiệp nhập khẩu phục vụ đầu tư.
Tuy nhiên, các giải pháp bổ sung nguồn vốn cho nền kinh tế cần thời gian để triển khai và chưa thể ngay lập tức giải quyết sự mất cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn. Trong ngắn hạn, khi nhu cầu vốn vẫn ở mức cao, dư địa giảm mạnh lãi suất cho vay được đánh giá là không còn nhiều.
Điều này đồng nghĩa “biến số” lãi suất vẫn tiếp tục chi phối quyết định của người mua nhà. Với một khoản vay vài tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm một vài điểm phần trăm, số tiền trả hàng tháng có thể tăng đáng kể, vượt quá khả năng cân đối tài chính của nhiều gia đình.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, khi mặt bằng lãi vay tăng lên trên 10%/năm, khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp và người mua đều suy giảm, kéo theo thanh khoản thị trường chững lại. Điều này cũng lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư thời gian gần đây buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang ưu tiên thanh khoản thông qua các chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu.
Một trong những giải pháp phổ biến là giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm hạ thấp rào cản tài chính. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao, với thời gian hỗ trợ từ 24 - 30 tháng hoặc đến khi nhận nhà, đồng thời cam kết duy trì mức lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0% trong thời gian lên tới 3 năm.
Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, thanh toán theo dòng tiền hoặc theo lương, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng, nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua. Song song với đó, chính sách chiết khấu cũng được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng để mở rộng tệp người mua và kích thích nhu cầu thị trường.
Tuy vậy, nhìn chung, tâm lý khách hàng vẫn tỏ ra thận trọng, bởi các chính sách hỗ trợ chủ yếu giúp giảm áp lực trong giai đoạn đầu chứ chưa loại bỏ được rủi ro khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.
Với những khoản vay kéo dài 20 - 30 năm, người mua không chỉ quan tâm đến số tiền phải trả tại thời điểm ký hợp đồng mà còn phải tính đến khả năng chịu đựng tài chính trong suốt vòng đời khoản vay. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương xứng với giá nhà, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng vượt khỏi kế hoạch ban đầu.
Đặc biệt, mức hỗ trợ lãi suất 0% trong hai hoặc ba năm đầu dễ tạo cảm giác khoản vay nằm trong khả năng chi trả. Tuy nhiên, khi thời gian ưu đãi kết thúc, người mua có thể phải đối mặt đồng thời với cả tiền gốc và mức lãi suất cao hơn đáng kể. Đây chính là thời điểm áp lực tài chính thực sự xuất hiện.
Doanh nghiệp địa ốc cần thay đổi để thích ứng
Nhìn chung, sự thận trọng của người mua đang tạo áp lực trực tiếp lên dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi tốc độ bán hàng chậm lại, chủ đầu tư vẫn phải duy trì nguồn vốn cho nghĩa vụ tài chính về đất đai, chi phí xây dựng, lãi vay, trái phiếu đến hạn và các khoản phải trả cho nhà thầu.
Đặc thù của bất động sản là chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Khi chi phí vay tăng, mỗi tháng dự án chậm triển khai hoặc chậm bán hàng đều làm phát sinh thêm chi phí tài chính, trực tiếp thu hẹp biên lợi nhuận.
Trong dự báo kết quả kinh doanh quý II/2026 của một số công ty chứng khoán, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản được dự báo có nhiều sự phân hóa. Ngoại trừ Vinhomes vẫn duy trì đà tăng, các doanh nghiệp khác như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Blue Marq (DXG) sẽ ghi nhận kết quả kém khả quan hơn do đều triển khai mở bán khá chậm trong bối cảnh nhu cầu yếu do áp lực lãi vay.
Theo nhóm phân tích của Công ty chứng khoán MB (MBS), phần lớn doanh thu và lợi nhuận quý II/2026 của các doanh nghiệp này sẽ đến từ việc tiếp tục bàn giao các dự án đã bán trong giai đoạn 2024-2025 như Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) hay Gladia (KDH), thay vì từ các dự án mở bán mới. Điều này khiến lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp được dự báo suy giảm so với cùng kỳ.
Lưu ý rằng, do đặc thù chu kỳ của ngành bất động sản, bức tranh kinh doanh bán niên thường chưa phản ánh đầy đủ kết quả cả năm. Doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp thường tập trung vào nửa cuối năm, khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao và đủ điều kiện ghi nhận.
Tuy nhiên, sự phân hóa trong quý II vẫn cho thấy một vấn đề đáng lưu ý: nguồn thu của nhiều doanh nghiệp hiện chủ yếu dựa vào các dự án đã bán từ những năm trước, trong khi hoạt động mở bán mới chưa tạo được động lực tăng trưởng rõ rệt. Điều này đồng nghĩa kết quả kinh doanh hiện tại có thể vẫn được nâng đỡ bởi lượng hàng đã tích lũy, nhưng triển vọng những năm tiếp theo sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng phục hồi của doanh số bán mới.
Trong dự báo của Datxanh Services, đơn vị này dự báo 6 tháng cuối năm 2026 thị trường tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế thế giới và chính sách kiểm soát tín dụng. Dù nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động 20 - 30%.
Điều này đồng nghĩa với việc lợi thế sắp tới sẽ nghiêng về những doanh nghiệp có cơ cấu tài chính an toàn, quỹ đất sạch, dự án hoàn chỉnh pháp lý và lượng tiền mặt đủ lớn để duy trì hoạt động trong thời gian thị trường hấp thụ chậm. Ngược lại, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, triển khai dàn trải hoặc phụ thuộc quá nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lớn.