Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang hạ nhiệt, có nơi chủ nhà chấp nhận bán dưới giá mua ban đầu. Tuy nhiên, giao dịch vẫn thưa thớt khi khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả chưa được thu hẹp đủ lớn.
Giá hạ nhiệt, giao dịch chưa phục hồi
Ở một khu đô thị lớn phía tây Hà Nội, căn hộ có giá trên hợp đồng mua bán hơn 80 triệu đồng/m2 nay được chủ nhà chào bán với mức thực thu chưa đến 70 triệu đồng/m2. Theo các môi giới, nếu vài tháng trước, người bán chủ yếu chấp nhận giảm so với đỉnh giá cuối năm 2025, thì nay một số chủ sở hữu đã phải hạ giá xuống dưới cả mức mua ban đầu.
Giá giảm sâu hơn, nhưng người mua chưa trở lại tương xứng. Một số môi giới tại Hà Nội cho biết có căn hộ được chào thấp hơn 15–25% so với giá trên hợp đồng, tùy dự án và vị trí, song vẫn khó tìm khách chốt giao dịch. Người mua tiếp tục chờ giá giảm, còn những nhà đầu tư xuống tiền ở đỉnh năm 2025 đối mặt với áp lực lãi vay ngày một lớn.
Những trường hợp này phản ánh nghịch lý của thị trường căn hộ: giá đã đảo chiều sau giai đoạn tăng nóng, nhưng thanh khoản chưa được cải thiện. Nguyên nhân không chỉ nằm ở tâm lý chờ đợi, mà còn ở khoảng cách lớn giữa mức giá đang được chào bán và số tiền người có nhu cầu ở thực có thể bỏ ra.
Theo CBRE, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý III/2026 bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ. Đây là quý giảm thứ ba liên tiếp. Trên thị trường sơ cấp, giá bán bình quân cũng giảm 6% theo quý và 3% theo năm, nhưng vẫn ở mức 102 triệu đồng/m2.
Xu hướng tương tự xuất hiện tại TP.HCM. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá chung cư trong quý III giảm khoảng 1–3% so với quý trước, xuống 69 triệu đồng/m2, đánh dấu quý đi xuống thứ tư liên tiếp. Trong số 820 dự án chung cư được đơn vị này thống kê tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 40% ghi nhận giá giảm, 25% đi ngang và 35% tăng.
Dù vậy, thị trường chưa ghi nhận sự phục hồi tương ứng về giao dịch. CBRE cho biết Hà Nội chỉ bán được hơn 3.900 căn hộ trong quý III, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025, xuống mức thấp nhất kể từ quý I/2024.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất cho vay mua nhà cao - có thể lên tới 13-15%/năm - là một yếu tố khiến người mua thận trọng, nhưng trở ngại căn bản hơn là giá nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả. Thị trường đang cung cấp những sản phẩm có mức giá khác biệt đáng kể so với mức mà phần đông người mua tìm kiếm.
Nhận định này được củng cố bởi diễn biến thu nhập và giá nhà. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong năm năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá căn hộ sơ cấp tăng bình quân 25% mỗi năm. Khoảng cách ngày càng nới rộng khiến những đợt giảm giá gần đây chưa đủ tạo ra bước ngoặt đối với sức mua, nhất là khi nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Với một mặt bằng giá sơ cấp rất cao, trên 100 triệu đồng/m2, mức giảm như hiện tại là chưa đủ phù hợp để người dân quyết định xuống tiền.
Thị trường giảm về mức giá nào là phù hợp?
Sự trầm lắng hiện nay còn phản ánh thay đổi trong cơ cấu người mua. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhận định trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhà đầu tư từng đóng góp tới 70% lượng giao dịch. Khi chi phí vay tăng và kỳ vọng lướt sóng suy yếu, nhóm khách hàng này thu hẹp hoạt động, để lại một thị trường phải phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực.
Điều đó làm thay đổi thước đo về giá. Với nhà đầu tư, câu hỏi thường là tài sản còn có thể tăng bao nhiêu; với người mua để ở, câu hỏi trước hết là có đủ khả năng thanh toán hay không.
Theo ông Tuyển, giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng khoảng 60–70% trong năm năm, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, vượt xa tốc độ cải thiện thu nhập và tích lũy của người dân. Ông cho rằng mức tăng khoảng 30% trong cùng giai đoạn sẽ phù hợp hơn với khả năng chi trả, và một số mặt bằng giá hiện nay cần tiếp tục điều chỉnh đáng kể để tiếp cận người mua ở thực.
Dữ liệu tìm kiếm phần nào cho thấy người mua đang hướng về đâu. Theo ông Tuấn, căn hộ ở khoảng giá 40–50 triệu đồng/m2 thu hút nhiều sự quan tâm nhất trên Batdongsan.com.vn. Phần lớn dự án dưới 50 triệu đồng/m2, theo ghi nhận của nền tảng, vẫn giữ giá hoặc tăng giá. Tuy nhiên, mức độ quan tâm không đồng nghĩa với giao dịch thành công; đây trước hết là tín hiệu về khoảng giá người mua đang tìm kiếm.
Vấn đề là tạo ra nguồn cung ở mức giá đó không dễ. Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, nhân công và vốn vay đã tăng, trong khi nhiều dự án hiện hữu được phát triển trên nền chi phí cao. Đối với các sản phẩm đã hình thành, giảm sâu giá bán có thể đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải chấp nhận thu hẹp đáng kể biên lợi nhuận hoặc đối mặt áp lực tài chính.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lưu ý giá thành dự án chịu tác động từ nhiều nhóm chi phí, gồm xây dựng, đất đai, thủ tục đầu tư, vốn vay, hạ tầng và quản lý. Khi quá trình triển khai kéo dài, chi phí vốn và vận hành tiếp tục tích tụ. Giá bán còn phản ánh thương hiệu, rủi ro chậm tiến độ và lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp, khiến mức chào bán có thể xa dần giá trị sử dụng mà người mua quan tâm.
Lời giải nằm ở nguồn cung mới
Theo ông Tuyển, thay vì chỉ trông đợi các dự án cũ giảm giá, thị trường cần một thế hệ sản phẩm mới được thiết kế ngay từ đầu cho khả năng chi trả của người mua. “Thay vì loay hoay tìm cách giảm giá các dự án cũ, thị trường cần những sản phẩm mới trong chu kỳ phát triển tiếp theo, đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà”, ông Tuyển nhấn mạnh.
Theo đó, để tạo ra những sản phẩm có mức giá hợp lý, cần bắt đầu từ việc xác định những điều kiện cần thiết để kéo giảm chi phí phát triển dự án. Trong đó, có hai nhóm chi phí quan trọng cần được kiểm soát, gồm chi phí đầu vào và chi phí vốn.
Chi phí đầu vào bao gồm tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư hạ tầng và vật liệu xây dựng; trong khi chi phí vốn chủ yếu liên quan đến lãi suất vay. Bên cạnh đó, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư cũng cần được điều chỉnh theo hướng thấp hơn trong bối cảnh mới
Bài toán này đòi hỏi sự phối hợp của ba chủ thể chính: Nhà nước, hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Với Nhà nước, theo ông Tuyển, cần có sự điều chỉnh trong chính sách đất đai và cơ chế xác định giá đất. Thay vì áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường dẫn đến chi phí đầu vào của dự án lên quá cao, Nhà nước cần quản lý giá đất.
Trong khi đó, hệ thống ngân hàng cần cung cấp nguồn vốn với lãi suất hợp lý hơn, qua đó giảm áp lực chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
Đối với các chủ đầu tư, nếu như trước đây, doanh nghiệp kỳ vọng mức lợi nhuận rất cao, "một vốn bốn lời", thì trong chu kỳ mới cần chấp nhận mức lợi nhuận phù hợp hơn. Chỉ khi các bên cùng chia sẻ lợi ích và giảm chi phí, sản phẩm nhà ở có thể có mức giá đủ hấp dẫn để người dân đưa ra quyết định mua nhà, ông Tuyển nhìn nhận.
Còn với các dự án đang bán hàng, ưu tiên trước mắt là cơ cấu nợ, kiểm soát dòng tiền và duy trì hoạt động trong giai đoạn khó khăn. Ông Tuyển cho rằng doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực để vượt qua một đến hai năm tới, thay vì chỉ đặt cược vào khả năng giá bán nhanh chóng phục hồi.
Giải bài toán nhà ở giá phù hợp dưới góc độ quy hoạch, ông Tuấn cho rằng, mô hình phát triển đô thị đa cực tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể là một phần lời giải cho bài toán này.
Theo ông Tuấn, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục duy trì lợi thế về vị trí và mặt bằng giá cao, các đô thị vệ tinh gắn với hệ thống hạ tầng kết nối và những cực tăng trưởng kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời thu hút lực lượng lao động và dân cư mới.
Tuy nhiên, việc mở rộng địa bàn phát triển chỉ có ý nghĩa nếu giá bán phù hợp với thu nhập thực tế và điều kiện đi lại của cư dân. Một căn hộ rẻ hơn nhưng xa nơi làm việc, thiếu dịch vụ hoặc phát sinh chi phí sinh hoạt quá lớn chưa chắc đã trở thành lựa chọn khả thi.
Thị trường vì thế không đơn thuần đối mặt với bài toán giá có giảm hay không. Câu hỏi lớn hơn là liệu nguồn cung mới có được tạo ra ở mức giá người dân thực sự có thể mua. Chừng nào khoảng cách ấy chưa được thu hẹp, những tấm biển giảm giá vẫn khó chuyển thành các hợp đồng mua bán.
Diễn đàn bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h30-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội.
NHẤP VÀO ĐÂY ĐỂ ĐĂNG KÝ THAM DỰ