Dòng tiền đầu tư bất động sản Hải Phòng đang tái định vị, tìm đến các cực tăng trưởng mới như Thuỷ Nguyên, An Dương và khu vực phía Nam. TIN LIÊN QUAN Hải Phòng giải bài toán hạ tầng công nghiệp để thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới 09/09/2026 08:20 Dòng tiền đổ về trung tâm hành chính mớiSự phát triển của hạ tầng, quá trình đô thị hoá và sáp nhập địa giới hành chính đang mở ra những không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản Hải Phòng.
Dòng tiền đổ về trung tâm hành chính mới
Sự phát triển của hạ tầng, quá trình đô thị hoá và sáp nhập địa giới hành chính đang mở ra những không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản Hải Phòng.
Trong suốt nhiều thập kỷ, Thủy Nguyên đóng vai trò là vùng đệm chiến lược cho nền tảng công nghiệp truyền thống của Hải Phòng với các ngành công nghiệp nặng như khai thác mỏ đá vôi, sản xuất vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, khi những cây cầu mới xuất hiện, cùng hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, bức tranh phát triển đang dần xoay trục.
Chỉ trong một thời gian ngắn, hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn như Vinhomes, Hoàng Huy Group, Masterise, Văn Phú đã về Thuỷ Nguyên, định hình một khu vực phát triển năng động, đầy tiềm năng.
Theo đó, Tập đoàn Hoàng Huy đang là một trong những nhà phát triển bất động sản năng động nhất tại Thuỷ Nguyên với hai dự án khu đô thị lớn gồm Hoàng Huy New City có diện tích lên tới 88ha, với các khu chức năng bao gồm khu nhà liền kề, biệt thự, chung cư, trung tâm thương mại và Hoàng Huy Green River tại phường Hoa Động với quy mô hơn 30ha với hơn 800 căn liền kề, shophouse và biệt thự.
Trong khi đó, "ông lớn" Vinhomes cũng góp mặt tại Thuỷ Nguyên với siêu dự án Vinhomes Royal Island quy mô tới 877ha được phát triển theo mô hình khu đô thị sinh thái “compound”. Dự án có quy mô hơn 8.000 căn biệt thự, liền kề, shophouse, sân Golf 36 lỗ rộng 160 ha, kết hợp cùng những tiện ích dịch vụ đẳng cấp như học viện cưỡi ngựa, bến du thuyền hạng sang, công viên giải trí VinWonders.
Sở hữu vị trí chiến lược ngay tại trung tâm Thuỷ Nguyên, The Centric của Masterise Homes được phát triển theo mô hình sản phẩm shoptique đa dạng công năng từ các hoạt động thương mại, lưu trú ngắn hạn, dịch vụ, ẩm thực, giải trí.
Trong bức tranh phát triển sôi động ấy, dự án Vlasta - Thủy Nguyên của Văn Phú cũng nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý với quy mô hơn 32ha, gồm đa dạng các loại hình nhà phố, biệt thự, liền kề, chung cư, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là Emerald Symphony của Tập đoàn Doji với quy mô 26ha, gồm gần 500 căn nhà ở thấp tầng.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản Hải Phòng đang ghi nhận sự dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ sang các cực tăng trưởng mới. Trong đó, Thủy Nguyên là tâm điểm của sự dịch chuyển trong giai đoạn này.
Bên cạnh Thuỷ Nguyên, theo bà An, dòng tiền cũng đang di chuyển về các khu vực khác như Dương Kinh, An Dương, Hải An và khu khu kinh tế ven biển phía Nam nhờ lợi thế về hạ tầng, thu hút đầu tư FDI, đang mở ra dư địa tăng trưởng vượt bậc cho bất động sản.
Năm 2024, Hải Phòng thành lập Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng có quy mô diện tích 20.000ha. Với cú hích này, dư địa phát triển kinh tế biển Hải Phòng ngày càng rộng mở. Tháng 10/2025, thành phố thành lập Khu thương mại tự do quy mô khoảng 6.292 ha, đón làn sóng đầu tư của các tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước, thu hút dòng vốn đầu tư FDI chất lượng cao.
Một số dự án lớn đáng chú ý tại khu vực này có thể kể đến như siêu dự án Vinhomes Golden City (Dương Kinh) 240ha; Chung cư Golden Crown Hai Phong (Hải An), quy mô hơn 1.000 căn hộ...
Số liệu của Batdongsan.com cũng cho thấy, thị trường bất động sản Hải Phòng đang có xu hướng phát triển nguồn cung mới theo sự mở rộng của các tuyến đường vành đai.
Nếu như trước năm 2022, các dự án chung cư mở bán mới chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm cũ, thì từ 2024 đến nay, các dự án mở bán mới chủ yếu nằm ngoài vành đai 1.
Tuy nhiên, theo bà An, sự dịch chuyển này không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi khu vực lõ đô thị cũ. Thực chất, đây là tiến trình mở rộng không gian phát triển của toàn thị trường, một bước đi tất yếu khi quỹ đất tại trung tâm dần khan hiếm.
Sức bật từ mô hình phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm
Nếu bất động sản tại khu vực trung tâm, các vùng lõi luôn được ví như kim cương bởi sự khan hiếm và đắt đỏ thì những khu vực vệ tinh lại sở hữu một hấp lực riêng, đó chính là dư địa tăng trưởng.
Đơn cử như tại Thủy Nguyên, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, khu vực này sở hữu quỹ đất rất lớn và hội tụ đầy đủ điều kiện để phát triển trung tâm hành chính mới của thành phố, bao gồm trụ sở các sở, ban, ngành, đồng thời mở rộng các khu đô thị mới.
Điều này tạo nền tảng để hình thành một khu vực đô thị mới bên kia sông, đóng vai trò đối trọng với khu trung tâm hiện hữu. Bởi thực tế cho thấy, khu vực hiện trạng của Hải Phòng phần lớn được quy hoạch từ khá lâu, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông đã dần không còn đáp ứng được nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
Đây chính là lý do thúc đẩy việc dịch chuyển trung tâm hành chính cũng như xu hướng dân cư dịch chuyển sang khu vực Bắc sông Cấm.
Bên cạnh đó, thời gian gần đây, các tuyến giao thông trọng điểm như cầu Hoàng Văn Thụ, cầu Hoàng Gia, trục Nguyễn Trãi - Vũ Yên đã giúp rút ngắn thời gian kết nối từ Thủy Nguyên về trung tâm Hải Phòng cũ xuống chỉ còn 5 - 10 phút, đồng thời tăng cường liên kết với các địa phương lân cận.
Mặt khác, sau sáp nhập địa giới hành chính với Hải Dương, việc di dời trung tâm hành chính TP. Hải Phòng về Bắc sông Cấm, nằm trong địa giới Thủy Nguyên, chính là bước chuyển mang tính quyết định.
Từ một vùng vệ tinh công nghiệp truyền thống, một kỷ nguyên phát triển chưa từng có đang mở ra với vùng đất này. Thuỷ Nguyên đang dần định hình diện mạo của một đô thị lõi, nơi hội tụ sự phát triển của hạ tầng, kinh tế và cộng đồng cư dân tương lai.
Với vị thế là trung tâm hành chính của đô thị Hải Phòng - Hải Dương sau sáp nhập, tiềm năng của Thủy Nguyên hứa hẹn nâng lên một tầm cao mới. Các dự án hạ tầng quy mô lớn sẽ tiếp tục được ưu tiên, củng cố mạng lưới giao thông liên vùng, biến Thủy Nguyên thành điểm trung chuyển chiến lược, thúc đẩy dòng chảy hàng hóa, dịch vụ cũng như tâm điểm thu hút dân cư.
Nơi đây cũng đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển của dân số trẻ, lao động nhập cư và các chuyên gia, kỹ sư đến làm việc dài hạn tại trung tâm hành chính mới, khu công nghiệp; từ đó hình thành nhu cầu sở hữu bất động sản chất lượng cao, trong một hệ sinh thái đô thị đồng bộ.
Bên cạnh Thuỷ Nguyên, Quy hoạch thành phố Hải Phòng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 cũng cho thấy một bức tranh kinh tế vĩ mô đang bước vào giai đoạn bứt phá mạnh mẽ với mô hình phát triển đô thị đa cực và đa trung tâm, được định hình dựa trên sự gắn kết chặt chẽ của năm hành lang kinh tế, hai hành lang đô thị và bốn vùng động lực phát triển rõ rệt.
Không còn bó hẹp trong không gian truyền thống, thành phố cảng đang mở rộng tầm vóc chiến lược, tạo ra cú hích toàn diện từ kinh tế biển, công nghiệp công nghệ cao cho đến du lịch sinh thái văn hóa.
Trọng tâm của bức tranh quy hoạch chính là vùng đô thị hạt nhân đa chức năng, nơi hạt nhân Thủy Nguyên vươn mình trở thành trung tâm hành chính - chính trị mới, đồng thời là đầu mối tài chính, thương mại và đô thị thông minh hiện đại.
Đi cùng với đó, trục động lực Đình Vũ - Lạch Huyện - Cát Hải - Nam Đồ Sơn đóng vai trò là bệ phóng hạ tầng vững chắc, nâng tầm toàn vùng với hàng loạt dịch vụ logistics và cảng biển hàng đầu khu vực.
Song song với nhịp đập sôi động của đô thị hạt nhân, vùng đô thị ven biển bao quát không gian chuỗi đảo Cát Hải, Bạch Long Vĩ kết hợp khu vực Nam Đồ Sơn đang mở ra không gian phát triển kinh tế biển chuẩn quốc tế. Đây được xác định là tọa độ vàng cho các dịch vụ du lịch cao cấp, kết nối hạ tầng logistics đại dương để đưa Hải Phòng trở thành cửa ngõ thương mại tầm vóc toàn cầu.
Vươn rộng về hướng Tây và Nam, vùng công nghiệp - nông nghiệp công nghệ cao và vùng đệm sinh thái lấy các khu vực Tiên Lãng và Thanh Miện làm trục tọa độ cốt lõi. Sự xuất hiện của Khu kinh tế ven biển Nam Hải Phòng đóng vai trò hạt nhân thúc đẩy các khu thương mại tự do cùng những dự án đầu tư chiến lược mang tính đột phá.
Ở phía Tây Bắc là vùng du lịch văn hóa - tâm linh, đô thị sinh thái, nơi kết nối Thủy Nguyên với Kinh Môn và Chí Linh, khai thác trọn vẹn giá trị của Di sản văn hóa thế giới Côn Sơn – Kiếp Bạc.
Tất cả tạo nên một chỉnh thể quy hoạch đa dạng nhưng thống nhất, được tiếp sức bởi mạng lưới đường bộ cao tốc, đường sắt cao tốc cùng các cảng biển và sân bay quốc tế hiện đại, đưa Hải Phòng vững vàng khẳng định vị thế trung tâm kinh tế hàng đầu vùng Bắc Bộ.
Sự phát triển của các khu vực mới đang mở ra những triển vọng hấp dẫn cho nhà đầu tư. Đơn cử như tại Thuỷ Nguyên, sau cú hích hạ tầng và quy hoạch, Thuỷ Nguyên đang mang dáng dấp của một đô thị hiện đại, kéo theo giá nhà tăng bằng lần chỉ trong vòng từ 5 - 7 năm vừa qua.
Chia sẻ về sức hấp dẫn của bất động sản Thuỷ Nguyên, theo ông Trần Huy Biên, Tổng giám đốc An Phú Land, đất nền tại dọc các trục đường lớn của Thuỷ Nguyên như Trần Hưng Đạo, Máng Nước, trước đây có giá chỉ dưới 20 triệu đồng/m2, hiện đã lên tới trên dưới 100 triệu đồng/m2.
Các sản phẩm biệt thự, liền kề tại các khu vực phát triển mới của Hải Phòng cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Vinhomes Royal Island có giá bán sơ cấp khoảng 100 - 150 triệu đồng/m2, Vlasta Thủy Nguyên (80-90 triệu đồng/m2), Hoàng Huy New City 2 (75-90 triệu đồng/m2), Hoàng Huy Green River(75-85 triệu đồng/m2), Emerald Symphony (75-100 triệu đồng/m2) và Vinhomes Golden City (70-75 triệu đồng/m2).
Thách thức phân hóa và nguy cơ bị "bỏ lại phía sau"
Bên cạnh những khu vực đang phát triển mạnh mẽ, bức tranh thị trường bất động sản Hải Phòng sau sáp nhập cũng đang chứng kiến những khu vực khá trầm lắng, chưa hấp dẫn được dòng tiền đầu tư.
Theo đó, so sánh giữa tương quan của Hải Phòng và Hải Dương (cũ), có thể thấy, khu vực Hải Dương chưa thực sự thu hút được dòng tiền đầu tư bất động sản đến từ cả các doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư.
Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho thấy, nguồn cung bất động sản hiện vẫn tập trung chủ yếu tại Hải Phòng cũ. Phân khúc chủ đạo bao gồm các dòng sản phẩm sơ cấp và quỹ đất nền đấu giá.
Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong sáu tháng đầu năm 2026, khu vực Hải Phòng cũ chiếm đến 95% nguồn cung các sản phẩm bất động sản bán trên toàn thị trường TP. Hải Phòng, khu vực tỉnh Hải Dương cũ chỉ chiếm 5%.
Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà An cho rằng, vùng mở rộng từ Hải Dương, đặc biệt khu vực giáp ranh giữa hai tỉnh thành cũ là câu chuyện tiềm năng trung và dài hạn.
Nền tảng công nghiệp tại đây có chiều sâu, nhưng hạ tầng kết nối đô thị và tiện ích dịch vụ chưa đủ đồng bộ để có thể kích hoạt thị trường nhà ở phát triển ngay trong ngắn hạn.
Tương tự, theo bà An, khu vực phía Đông gồm (Hải An, Đồ Sơn, hành lang cảng Lạch Huyện) mặc dù sở hữu nhiều tiềm năng phát triển, đặc biệt với các sản phẩm nghỉ dưỡng và nhà ở ven biển, nhưng phân khúc này mang tính chu kỳ, dễ chịu tác động trước các biến động của dòng tiền đầu cơ và chính sách tín dụng, nên cần có đánh giá thận trọng về tính bền vững của thanh khoản.
Khu vực này nổi bật với dự án Dragon Ocean Đồ Sơn rộng 480 ha do Geleximco phát triển và Ruby Coastal City rộng 27ha do BRG phát triển.
Mặt khác, đi cùng với tiềm năng, yếu tố quyết định đến thành công của các thị trường khu vực còn là quy hoạch phát triển trong dài hạn. Đánh giá về bức tranh phát triển chung của TP. Hải Phòng, bà Hằng cho rằng, tiềm năng phát triển của các khu vực mới nổi là rất lớn.
Nếu được đầu tư và phát triển một cách bài bản, các cực tăng trưởng mới của Hải Phòng như Bắc sông Cấm có thể sẽ tiệm cận mô hình của nhiều đô thị hiện đại trên thế giới và khu vực.
Song, điều này đòi hỏi thời gian, cùng với chất lượng quy hoạch ở mức cao. Do đó, để thị trường phát triển một cách bền vững trong dài hạn, tránh "sớm nở tối tàn", Hải Phòng cần rất nhiều nỗ lực trong việc tiếp tục hoàn thiện quy hoạch và đưa ra các chiến lược đầu tư phù hợp với nhu cầu phát triển trong thời gian tới.