Kế hoạch chỉnh trang và tái thiết đô thị ở Hà Nội và TP. HCM không chỉ tạo ra diện mạo mới cho các thành phố lớn mà còn có thể tạo ra nguồn cầu nhà ở mới, góp phần gia tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Cầu đầu tư suy yếu
Kế hoạch chỉnh trang và tái thiết đô thị tại Hà Nội và TP.HCM có thể mở ra một nguồn cầu nhà ở mới, giúp gia tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản sau nhiều tháng bị tác động bởi lãi suất ngân hàng tăng cao, giá nhà đắt đỏ và dòng tiền đầu tư suy giảm.
Hàng loạt dự án xây dựng cầu, đường, mở rộng hạ tầng và chỉnh trang đô thị quy mô lớn thời gian gần đây đang kéo theo việc di dời hàng nghìn hộ dân, làm gia tăng nhu cầu tìm kiếm chỗ ở mới.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đây có thể là động lực quan trọng đối với thị trường trong giai đoạn tới, khi nhu cầu đầu tư đang suy yếu.
Cơ hội này xuất hiện giữa lúc thanh khoản thị trường giảm mạnh. Theo One Mount Group, quý III/2026, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ sơ cấp được giao dịch, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP.HCM, lượng giao dịch cũng giảm 83% theo quý và 72% theo năm, xuống còn khoảng 1.600 căn.
Trên phạm vi cả nước, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới trong quý III, nhưng chỉ có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường năm 2026 đang chứng kiến sức mua sụt giảm rõ rệt. Người mua nhà ngày càng thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định xuống tiền, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, phải lùi kế hoạch bán hàng do điều kiện thị trường không thuận lợi.
Sức mua suy giảm khiến các sàn giao dịch thiếu doanh thu và hoa hồng, buộc phải thu hẹp hoạt động, cắt giảm nhân sự.
Một giám đốc sàn giao dịch tại Hà Nội nhìn nhận, khó khăn chưa từng có đang bao trùm lên các sàn giao dịch bất động sản khi dòng tiền đầu tư rút lui khiến thanh khoản chạm đáy.
"Thị trường bất động sản đang trải qua thời gian khó khăn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Giai đoạn thị trường hiện tại thậm chí còn thách thức hơn nhiều sau đại dịch Covid - 19 năm 2022 - 2023", giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Nội chia sẻ đầy lo ngại về thực trạng thị trường.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, thị trường đang gần như đóng băng giao dịch khiến các sàn gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều đơn vị phân phối 7 - 8 tháng nay không bán được hàng.
Không có doanh thu, không có hoa hồng từ hoạt động phân phối, các sàn buộc phải cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô. Kéo theo đó là làn sóng nhân viên môi giới nghỉ việc, chuyển nghề đang diễn ra trên diện rộng.
Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua nhà phát sinh từ các dự án chỉnh trang và tái thiết đô thị đang được nhìn nhận như một cơ hội mới.
Cầu ở thực
Trong khi nhu cầu đầu tư suy giảm, một yếu tố tích cực đang mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường theo ông Quyết là nhu cầu mua nhà ở thực vẫn luôn hiện hữu, thậm chí đang có dấu hiệu gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây, nhất là khi làn sóng tái thiết đô thị đang diễn ra tại các thành phố lớn.
Thực tế cho thấy, hàng loạt các dự án mở rộng, nâng cấp hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị đang kéo theo việc giải phóng mặt bằng trên diện rộng và một lượng lớn hộ dân phải di dời khỏi nơi ở cũ.
Theo thông tin từ TP. Hà Nội, thành phố đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có 27 công trình, dự án lớn, quan trọng và trọng điểm.
Hàng loạt công trình hạ tầng được xúc tiến, gồm bốn cầu vượt sông Hồng là Mễ Sở, Hồng Hà, Vân Phúc và Ngọc Hồi; Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng; Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục và Trục không gian Quốc lộ 1A.
Riêng dự án Trục không gian Quốc lộ 1A có hàng nghìn ngôi nhà thuộc diện giải phóng mặt bằng. Các dự án đường Vành đai 2,5, Vành đai 3,5, đường 70, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài cũng ảnh hưởng đến nhiều hộ dân phải di dời, bố trí lại nơi ở.
Tại TP.HCM, quá trình chỉnh trang đô thị cũng đang đặt ra nhu cầu tái định cư lớn.
Mới đây nhất, ngày 22/9/2026, HĐND thành phố thông qua bốn dự án chỉnh trang bờ Nam kênh Đôi, với tổng mức đầu tư khoảng 49.000 tỷ đồng.
Các dự án tác động trực tiếp đến 7.161 trường hợp, trong đó có 5.807 hộ gia đình thuộc diện phải di dời toàn bộ để phục vụ xây dựng tuyến kè dài gần 9km.
Đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu cơ bản di dời, bố trí tái định cư cho gần 50.000 hộ dân đang sinh sống trên và ven sông, kênh, rạch, đồng thời cải thiện môi trường và khai thác quỹ đất phát triển kinh tế.
Theo ông Quyết, khi các địa phương có kế hoạch đền bù, giải phóng mặt bằng, việc di dời các hộ dân thường kèm kế hoạch tái định cư. Tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ những hộ dân này có nhu cầu tìm nơi ở mới chất lượng cao hơn.
Ông Quyết ước tính, quá trình tái thiết đô thị có thể tạo ra nhu cầu mua nhà của hàng chục nghìn người, bổ sung cho nguồn cầu ở thực vốn luôn hiện hữu trên thị trường. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu gắn với việc ổn định chỗ ở, thay vì mua bất động sản chủ yếu để chờ tăng giá.
Nếu nguồn cầu này được khai thác hiệu quả, ông Quyết cho rằng, thanh khoản bất động sản có thể phục hồi đáng kể trong thời gian tới.
Cuộc chơi dành cho người mua ở thực
Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu tìm nhà chưa đồng nghĩa với việc giao dịch sẽ lập tức cải thiện.
Theo ông Quyết, sự suy giảm thanh khoản bất động sản hiện nay bắt nguồn từ ba yếu tố chính: lãi suất cho vay tăng cao, giá nhà vượt khả năng chi trả và sự thay đổi trong cấu trúc người mua nhà trên thị trường.
Theo đó, mặt bằng lãi suất cho vay bắt đầu tăng mạnh từ cuối năm 2025 đang tạo áp lực ngày càng lớn lên thị trường bất động sản.
So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể, thậm chí diễn biến lãi suất lần này đang tạo ra áp lực lớn hơn nhiều so với giai đoạn 2021 - 2023. Khi đó, dù thị trường gặp khó, khách hàng vẫn có thể tiếp cận tín dụng để đầu tư, mua nhà. Lãi suất vay mua nhà ở thời điểm đó cũng chỉ chạm ngưỡng 14 - 15% trong một thời gian ngắn rồi quay đầu giảm.
Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, người vay mua nhà sau thời gian hưởng ưu đãi từ chủ đầu tư, đang phải trả mức lãi suất thả nổi lên tới 15%/năm, tùy ngân hàng.
Bên cạnh lãi suất, mặt bằng giá bất động sản quá cao cũng là yếu tố quan trọng khiến thanh khoản suy giảm.
Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức giá rất cao, đặc biệt tại các dự án nằm xa khu vực trung tâm. Các dự án nằm ngoài Vành đai 3,5 Vành đai 4 cũng được chào bán ở mức hơn 100 triệu đồng, thậm chí 150 - 170 triệu đồng/m2, kéo mặt bằng giá của toàn thị trường tăng mạnh.
"Chúng ta phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, giá bất động sản hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực. Khi giá nhà quá cao, cộng hưởng với lãi suất tăng, thanh khoản dự án gặp khó là điều tất yếu", ông Quyết phân tích.
Nguyên nhân thứ ba, theo ông Quyết, đến từ sự thay đổi về nhu cầu và cơ cấu khách hàng trên thị trường. Theo đó, trong thời gian qua, khoảng 70% thanh khoản thị trường bất động sản đến từ nhóm nhà đầu tư.
Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, nhóm khách hàng này đang dần rút khỏi thị trường, khiến thanh khoản bất động sản trầm lắng.
Sự suy giảm của dòng tiền đầu tư khiến những sản phẩm từng được tiêu thụ nhờ kỳ vọng tăng giá gặp khó khăn trong việc tìm người mua. Trong khi đó, người mua nhà để ở vẫn có nhu cầu, nhưng quyết định xuống tiền ngày càng thận trọng.
Sự thay đổi này đang đặt các doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu phải tiếp cận một nhóm khách hàng khác với giai đoạn thị trường tăng nóng.
Trong bối cảnh đó, nguồn cầu hình thành từ quá trình tái thiết đô thị có thể tạo cơ hội cho thị trường bất động sản, nhưng việc chuyển nhu cầu này thành giao dịch không dễ dàng.
Nguyên nhân là trong thời gian vừa qua, phần lớn giao dịch trên thị trường đến từ nhóm khách hàng đầu tư và đây cũng là nhóm khách hàng tương đối dễ tiếp cận và thuyết phục hơn, bởi quyết định mua thường gắn với kỳ vọng sinh lời. Chỉ cần đưa ra những phân tích về tiềm năng tăng giá, so sánh mặt bằng giá giữa các dự án, nhân viên kinh doanh đã có thể thúc đẩy quyết định xuống tiền, đặc biệt với những nhà đầu tư có tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
Ngược lại, việc bán hàng cho người mua ở thực đòi hỏi nhiều thời gian và công sức hơn, vì họ thường cân nhắc kỹ lưỡng về giá bán, khả năng tài chính, vị trí, chất lượng sản phẩm, cũng như nhiều yếu tố liên quan đến môi trường sống trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Mặt khác, dù số lượng nguồn cầu thực tế lớn, nhiều người vẫn chưa quyết định xuống tiền do lo ngại giá nhà tiếp tục giảm.
"Chu kỳ bất động sản dành cho các nhà đầu tư lướt sóng chờ tăng giá đã kết thúc", ông Quyết nhìn nhận và cho rằng, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó nhu cầu ở thực sẽ giữ vai trò quan trọng hơn.
Kế hoạch tái thiết đô thị tại Hà Nội và TP.HCM có thể bổ sung một lượng đáng kể khách hàng cho thị trường trong thời gian tới. Nhưng khả năng phục hồi thanh khoản vẫn phụ thuộc vào việc các doanh nghiệp có đáp ứng được nhu cầu của nhóm người mua này hay không, bởi dù số người cần tìm chỗ ở mới gia tăng, lãi suất cao và mặt bằng giá nhà đắt đỏ vẫn là những rào cản lớn đối với quyết định mua nhà.
Giải được bài toán này chính là "chìa khoá" khơi thông thanh khoản của chu kỳ bất động sản mới, khi nhu cầu của khách hàng ở thực làm chủ cuộc chơi và dẫn dắt xu hướng phát triển mới của thị trường.
Diễn đàn bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h30-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội.
NHẤP VÀO ĐÂY ĐỂ ĐĂNG KÝ THAM DỰ