Dù mở ra hy vọng về việc đa dạng hoá nguồn cung trên thị trường bất động sản, song Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay giúp ngay lập tức kéo hạ giá nhà như nhiều ý kiến kỳ vọng.
Bước mặt mở đường cho quỹ đất
Ngày 30/11/2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý trong việc thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, bao gồm phần diện tích đất không phải là đất ở.
Nghị quyết 171/2024/QH15 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025. Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp. Với nhiều doanh nghiệp, cơ chế này giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý quan trọng trong phát triển nhà ở thương mại.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư, Savills Việt Nam, nghị quyết giúp mở ra lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ, và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.
Ông Khương cho rằng, sự ra đời của Nghị quyết 171, góp phần quan trọng trong việc đa dạng hoá nguồn cung nhà ở, tăng cung nhà ở vừa túi tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người mua.
Trong khi nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc giá cao, phần lớn nhu cầu ở thực lại hướng đến những sản phẩm phù hợp hơn về giá. Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM của Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2026 đạt 1.900 căn, tăng theo quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong năm lên khoảng 5.800 căn.
Tính từ đầu năm, nguồn cung mới lũy kế cũng tăng so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 25%, cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà tăng nguồn cung.
Diễn biến này phần nào phản ánh tác động của chi phí vay mua nhà ở mức cao và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người mua có nhu cầu ở thực với ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Vì vậy, bài toán của thị trường là vừa duy trì nguồn cung, vừa tạo điều kiện để sản phẩm được phát triển tại nhiều khu vực và mức giá khác nhau.
Xu hướng mở rộng đô thị ra ngoài khu vực lõi có thể hỗ trợ quá trình này. Các khu vực ngoại thành còn quỹ đất lớn hơn và đang được cải thiện về hạ tầng có điều kiện hình thành những dự án quy mô đa dạng. Tuy nhiên, quỹ đất chỉ trở thành nguồn cung khi dự án hoàn thiện pháp lý, được triển khai xây dựng, và khi đó chủ đầu tư mới có thể chào bán sản phẩm ra thị trường.
Theo ông Khương, trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng các quỹ đất này chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở.
Nguyên nhân là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.
Thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án. Khi quá trình xử lý thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.
Đa dạng quỹ đất không đồng nghĩa với có ngay nhà ở vừa túi tiền
Chính vì vậy, Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ đa dạng hoá nguồn cung nhà ở, tạo thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu của người dân.
Theo ông Khương, nếu các quỹ đất thí điểm được chuyển hóa thành dự án, thị trường có thể có thêm sản phẩm tại nhiều khu vực và phân khúc khác nhau. Đây là tiền đề để người mua có thêm lựa chọn, thay vì nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao hoặc tại một số khu vực nhất định như hiện tại.
Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp túi tiền còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư.
Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với việc nhiều nhà ở vừa túi tiền hơn được đưa ra thị trường, ông Khương nhấn mạnh.
Điều quan trọng là cơ chế mới có thể mở rộng tập hợp dự án có khả năng phát triển. Khi dự án được phân bổ tại nhiều khu vực hơn và chủ đầu tư có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và định vị sản phẩm, thị trường có cơ sở để từng bước cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và khả năng chi trả.
Mặt khác, trong trung và dài hạn, Nghị quyết 171 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới. Song, không phải mọi quỹ đất đều có cùng khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở. Dự án có quỹ đất có hạ tầng kết nối và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện tiến triển nhanh hơn.
Việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy, khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể: 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, mà cho thấy trọng tâm tiếp theo phải là khả năng chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành dự án có thể triển khai.
Tương tự, tại Hà Nội, thành phố có 298 khu đất với tổng diện tích 1.530ha được đưa vào danh mục thí điểm. Qua rà soát, Hà Nội xác định 46 dự án đã cơ bản hoàn thành thực hiện theo Nghị quyết số 171 đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Đối với 252 dự án còn lại, có 243 dự án đang triển khai và cần tiếp tục đôn đốc thực hiện.
Theo ông Khương, việc một khu đất có tên trong danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết không nên được xem là sự bảo đảm cho khả năng triển khai. Tính khả thi của một dự án nhà ở thương mại còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối với hạ tầng, và năng lực vốn của chủ đầu tư.
Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 là một bước tiến tích cực vì xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng.
Hiệu quả của nghị quyết vì vậy không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục, mà cần được đo bằng số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số sản phẩm số lượng nhà ở thực sự mở bán, và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được.