Lãi suất cho vay tăng cao khiến thanh khoản bất động sản suy giảm mạnh. Trong khi người mua nhà và nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất hạ nhiệt để quay lại thị trường, các chuyên gia cho rằng khả năng giảm lãi suất trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
Áp lực lãi suất lên thanh khoản bất động sản
Bước vào quý cuối cùng của năm 2026, ưu tiên của nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn là mở rộng quy mô bán hàng, mà là duy trì nhịp giao dịch, từng bước giải phóng lượng sản phẩm tồn kho và bảo đảm dòng tiền cho hoạt động kinh doanh.
Phó tổng giám đốc một đơn vị phân phối lớn tại Hà Nội cho biết, dù doanh nghiệp vẫn ghi nhận lượng khách quan tâm, nhưng việc chuyển đổi thành giao dịch thực tế ngày càng khó khăn. Lượng sản phẩm hiện tại khá dồi dào, đa dạng từ chung cư tới đất nền ở cả nội đô lẫn ngoại thành Hà Nội, sàn vẫn tổ chức các hội nghị kết nối khách hàng nhưng tốc độ hấp thụ thấp.
Điều này được thể hiện rõ trong số liệu từ Savills cho thấy, trong quý III/2026 vừa qua Hà Nội chỉ có khoảng 3.800 căn hộ bán được, giảm 17% so với quý II/2026. Sự sụt giảm này kéo theo tổng lượng tiêu thụ chín tháng đạt 13.600 căn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhìn nhận đặt trong bối cảnh hiện tại, con số này dù cải thiện đáng kể so với đáy năm 2023, nhưng vẫn chưa thể chạm tới đỉnh cao của chu kỳ 2024 - 2025. Làn sóng điều chỉnh chính sách lãi suất từ cuối năm 2025 bắt đầu ngấm sâu vào quyết định tài chính của người dân kể từ đầu năm 2026.
Theo ghi nhận, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 10–11%/năm đối với các gói ưu đãi cố định trong thời gian đầu, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể lên tới 12–15%/năm.
Tính toán với mức lãi suất này, với mặt bằng giá chào bán sơ cấp trên thị trường hiện nay ở mức 107 triệu đồng/m2, một căn hộ có diện tích 70m2 sẽ có giá khoảng 7,5 tỷ đồng. Con số này tương đương gần 21 năm tổng thu nhập của một gia đình trẻ kiếm được 30 triệu đồng/tháng, trong điều kiện toàn bộ thu nhập đều dành cho việc mua nhà và không phát sinh bất kỳ khoản chi tiêu sinh hoạt nào.
Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 5,24 tỷ đồng, trong thời hạn 20 năm với lãi suất giả định 10%/năm, số tiền trả góp đều cả gốc và lãi lên tới khoảng 50,6 triệu đồng/tháng, cao gấp gần 1,7 lần tổng thu nhập của gia đình.
Đáng chú ý, nếu lãi suất tăng lên 12%/năm, khoản thanh toán hằng tháng sẽ tăng lên khoảng 57,7 triệu đồng. Ở mức 15%/năm, con số này lên tới khoảng 69 triệu đồng, tương đương hơn hai lần thu nhập của hộ gia đình trong ví dụ trên.
Dù đây chỉ là phép tính giả định với lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay, các con số phần nào cho thấy mức độ nhạy cảm của khả năng chi trả trước biến động lãi suất. Chỉ cần chi phí vay tăng thêm vài điểm phần trăm, nghĩa vụ tài chính của người mua đã có thể gia tăng hàng triệu đến hàng chục triệu đồng mỗi tháng.
Theo nhiều chuyên gia, chi phí đất đai, tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án gia tăng là những nguyên nhân khiến giá chung cư khó giảm. Để bảo đảm biên lợi nhuận, không ít chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính thay vì phân khúc bình dân.
Tuy nhiên, trước áp lực thanh khoản, các doanh nghiệp đang đẩy
mạnh chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán thay vì
trực tiếp giảm giá niêm yết.
Tại dự án Rivea Residences, khách hàng thanh toán theo tiến độ được giới thiệu mức chiết khấu khoảng 4%, trong khi thanh toán sớm có thể được chiết khấu tới 14–15%. Dự án đồng thời có phương án hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng đối với khoản vay lên tới 70% giá trị căn hộ.
Tương tự, tại dự án The Vista Văn La, người mua được giới thiệu phương án thanh toán ban đầu khoảng 15% giá trị căn hộ, vay ngân hàng tối đa 85%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Với khách hàng thanh toán sớm 95%, mức chiết khấu được giới thiệu khoảng 10%.
Những chính sách này cho thấy các chủ đầu tư đang tìm cách thúc đẩy giao dịch thông qua chiết khấu và hỗ trợ tài chính, thay vì trực tiếp giảm giá niêm yết. Tuy nhiên, chiết khấu sâu thường đòi hỏi người mua có sẵn nguồn tiền lớn, trong khi hỗ trợ lãi suất chỉ giúp giảm áp lực trả nợ trong một giai đoạn nhất định.
Thực tế, bản thân chủ đầu tư cũng phải gánh thêm chi phí tài chính để duy trì ưu đãi, khiến giải pháp này khó kéo dài nếu tốc độ bán hàng và dòng tiền không được cải thiện.
Triển vọng giảm lãi suất đến đâu?
Trong bối cảnh đó, giảm lãi suất cho vay được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản, khi vừa giúp người mua giảm nghĩa vụ trả nợ, vừa góp phần tiết giảm chi phí vốn của doanh nghiệp.
Tại cuộc họp ngày 16/10/2026, Phó thủ tướng Nguyễn Văn Thắng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng triển khai giải pháp giảm lãi suất cho vay từ 1,5–2 điểm phần trăm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, điều chỉnh lãi suất huy động và tạo dư địa giảm lãi suất cho vay.
Sau chỉ đạo, nhiều ngân hàng thương mại đã thông báo việc giảm lãi suất, nhưng việc giảm lãi suất dành cho lĩnh vực ưu tiên, còn với lãi suất trực tiếp với bất động sản trên thực tế không dễ thực hiện, nhất là khi hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực cân đối nguồn vốn.
Tại một hội thảo về khơi thông dòng vốn diễn ra sáng 22/10, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, chỉ ra rằng khả năng giảm lãi suất trong giai đoạn hiện nay cũng đang đối diện với những giới hạn nhất định.
Muốn giảm lãi suất cho vay một cách bền vững, các ngân hàng cần có nguồn vốn đầu vào với chi phí hợp lý, đồng thời phải bảo đảm khả năng thanh khoản và an toàn hoạt động.
Với bất động sản, ông Lực nhìn nhận dư địa giảm lãi suất càng hạn chế khi đây là một trong những lĩnh vực sử dụng lượng vốn tín dụng lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài và rủi ro thanh khoản đang gia tăng.
Theo số liệu được ông Lực dẫn tại hội thảo, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, đến cuối tháng 9/2026, chênh lệch giữa tổng dư nợ tín dụng và tiền gửi tại các ngân hàng đã lên tới khoảng 2 triệu tỷ đồng, phản ánh áp lực cân đối nguồn vốn ngày càng lớn.
Đồng quan điểm tại hội thảo, TS. Nguyễn Thị Ngọc Hà, chuyên gia tài chính phân tích, việc giảm lãi suất cho vay, đặc biệt đối với những khoản vay trung và dài hạn như tín dụng bất động sản, khó có thể diễn ra trên diện rộng nếu không ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và khả năng cân đối nguồn vốn của các tổ chức tín dụng.
Mặt khác, bất động sản cũng không phải lĩnh vực được ưu tiên giảm lãi suất đồng loạt trong định hướng điều hành hiện nay. Nguồn vốn tín dụng cần được tập trung cho sản xuất, kinh doanh và các động lực tăng trưởng như khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, trong khi tín dụng bất động sản phải gắn với yêu cầu kiểm soát rủi ro và bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.
Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi mặt bằng lãi suất cho vay ở các lĩnh vực ưu tiên được điều chỉnh giảm, người mua nhà thương mại chưa chắc được hưởng mức giảm tương ứng. Đặc biệt, với những căn hộ có giá trị lên tới hàng tỷ đồng, chi phí vay vẫn là rào cản lớn đối với các gia đình phụ thuộc vào nguồn thu nhập từ tiền lương.
Tất nhiên, ở một góc độ khác, lãi suất giảm ở các lĩnh vực khác kéo theo chi phí vốn giảm, doanh nghiệp có thể giảm bớt áp lực tài chính, cải thiện khả năng triển khai hoạt động kinh doanh, qua đó cải thiện thu nhập của người dân, từ thêm dư địa để cân nhắc quyết định xuống tiền vào bất động sản.
Nhìn chung, theo các chuyên gia, việc ổn định mặt bằng lãi suất và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế, nhưng không đồng nghĩa dòng vốn giá rẻ sẽ được ưu tiên trực tiếp cho lĩnh vực bất động sản.
Diễn đàn bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h30-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội.
NHẤP VÀO ĐÂY ĐỂ ĐĂNG KÝ THAM DỰ