Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà liên tục tăng cao trong thời gian gần đây, thanh khoản thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục trầm lắng.
Gánh nặng lãi suất kéo dài ngoài dự báo
Mặt bằng lãi suất cho vay bắt đầu tăng mạnh từ cuối năm 2025 đang tạo áp lực ngày càng lớn lên thị trường bất động sản.
Thời điểm đầu năm 2026, nhiều chuyên gia từng nhận định, đến thời điểm giữa và cuối năm, lãi vay mua nhà nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt, qua đó tháo gỡ thanh khoản cho thị trường.
Tuy nhiên, thực tế ở thời điểm hiện tại cho thấy, lãi vay mua nhà vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh tăng mạnh. Người vay mua nhà sau thời gian hưởng ưu đãi từ chủ đầu tư, đang phải trả mức lãi suất thả nổi lên tới 15%/năm, thậm chí 16 - 17%/năm tùy ngân hàng.
So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể, thậm chí diễn biến lãi suất lần này đang tạo ra áp lực lớn hơn nhiều so với giai đoạn 2021 - 2023. Khi đó, dù thị trường gặp khó khăn, khách hàng vẫn có thể tiếp cận tín dụng để đầu tư, mua nhà. Lãi suất vay mua nhà ở thời điểm đó cũng chỉ chạm ngưỡng 14 - 15% trong một thời gian ngắn rồi quay đầu giảm.
Theo một lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, lãi suất tăng cao đang khiến thanh khoản thị trường gặp khó.
"Thanh khoản hiện nay đã suy giảm rất mạnh. Giao dịch trên thị trường chỉ còn khoảng 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Trong suốt hai tháng qua, doanh số bán hàng của chúng tôi đã sụt giảm mạnh, nhiều thời điểm không phát sinh giao dịch", vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.
Hiện hầu hết các thông tin trên thị trường đều đang hướng khách hàng đến tâm lý "phòng thủ". Người có tiền không muốn xuống tiền đầu tư, người không có tiền cũng không dám vay. Vì vậy, giao dịch gần như đứng lại, thậm chí có những phân khúc rơi vào trạng thái đóng băng.
Đáng lo ngại hơn, áp lực không chỉ đối với nhóm khách hàng có ý định mua mới mà còn cả những người đã mua trước đó. Nhiều nhà đầu tư đã mua bất động sản trong những năm trước, đến nay lãi suất tăng nhưng dòng tiền không còn đủ để trả ngân hàng.
Trong khi đó, thị trường lại thiếu thanh khoản nên người mua nhà muốn bán tài sản để cơ cấu dòng tiền cũng không dễ. Khó khăn vì thế chồng lên khó khăn.
Trong một báo cáo công bố mới đây, Chứng khoán MBS cho biết, số giao dịch bất động sản sáu tháng đầu năm đã giảm 18% so với cùng kỳ. Trong nửa cuối năm, đơn vị này ước tính tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 40-50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Số liệu của Viện nghiên cứu bất động sản DXS-FERI cũng ước tính, với lãi suất vay mua nhà ở mức 10-12% mỗi năm, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở có thể chỉ đạt khoảng 40%; nếu lãi suất thả nổi lên 13-15%, mức hấp thụ có thể xuống dưới 20%.
Đáng chú ý, chi phí vốn cao không chỉ làm người mua thận trọng mà còn có thể khiến chủ đầu tư lùi thời điểm mở bán. Áp lực thanh khoản được các đơn vị dự báo có thể kéo dài từ nửa cuối năm 2026 sang đầu năm 2027.
Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm thanh khoản
Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc đang trở thành một trong những giải pháp được nhiều chủ đầu tư lựa chọn để tìm kiếm thanh khoản.
Mới đây, Vinhomes đã công bố chính sách hỗ trợ lãi suất tối đa năm năm, với mức từ 3% đến 9%/năm tùy phương án khách hàng lựa chọn. Khoản vay được áp dụng tối đa 70% giá trị bất động sản theo phương án công bố.
Tại dự án Sunshine Sky City ở TP. HCM, Sunshine Group đang triển khai gói hỗ trợ tài chính cho khách hàng vay ngân hàng với lãi suất 0% trong 24 tháng, ân hạn nợ gốc và áp dụng lãi suất tối đa 8%/năm trong 12 tháng tiếp theo.
Doanh nghiệp cũng từng công bố ưu đãi 300 triệu đồng mỗi căn cho một số sản phẩm trong chương trình livestream bán hàng.
Trong khi đó, Nam Long Group đưa ra phương án “nhận nhà trước, thanh toán sau” tại dự án Izumi City, TP. Đồng Nai. Theo chương trình, từ đầu quý III/2026, khách hàng của Nam Long thanh toán trước 60% giá trị bất động sản có thể nhận nhà, phần còn lại được giãn trong 24 tháng và không tính lãi suất theo điều kiện công bố.
Phương án này giúp người mua giảm áp lực phải thanh toán tới 95% giá trị sản phẩm trước khi nhận nhà như một số phương thức bán hàng thông thường.
Tương tự, Masterise Homes cũng đang triển khai chương trình “Đồng hành kiến tạo giá trị - Nâng tầm trải nghiệm sống bền vững” trên toàn quốc đối với các dự án thuộc Masteri Collection và Lumière Series.
Theo chính sách này, khách hàng có thể tiếp cận nhiều giải pháp tài chính vượt trội như mức lãi suất đảm bảo 7,5%/năm trong 24 tháng, áp dụng đến năm 2028, ân hạn nợ gốc 24 tháng, ân hạn lãi 6 tháng cùng các điều kiện áp dụng theo từng dự án và phương án thanh toán.
Chia sẻ về chiến lược của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện tại, bà Nelly Phương Tạ, Giám đốc cao cấp mảng kinh doanh vận hành khách sạn và giải trí, Masterise Group cho biết, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn. Trong bối cảnh đó, một trong những thách thức lớn nhất đối với các nhà phát triển là làm thế nào để triển khai hiệu quả kế hoạch kinh doanh trong bối cảnh thị trường gặp khó.
Bên cạnh lãi suất, nguồn cung tăng mạnh cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép cạnh tranh rất lớn. Đại diện Masterise Group ước tính, trong năm 2026, thị trường sẽ đón nhận hơn 50.000 căn hộ mới. Đây không phải áp lực riêng đối với Masterise mà là thách thức chung của tất cả các nhà phát triển bất động sản.
Để giải bài toán thanh khoản thị trường, Masterise có lợi thế từ hệ sinh thái ngân hàng, trong đó có Techcombank, cho phép doanh nghiệp xây dựng các giải pháp tài chính linh hoạt và những gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà.
Tuy nhiên, bà Nelly thừa nhận, trong bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay, thị trường sẽ khó có thể phục hồi nhanh chóng như kỳ vọng, mà có thể sẽ cần thêm thời gian, khoảng 12 - 18 tháng, chờ đợi lãi suất hạ nhiệt để khơi thông thanh khoản.
Mặc dù vậy, đại diện Masterise Group cho rằng, đây vẫn là thời điểm phù hợp đối với người mua nhà để ở thực, đồng thời cũng là cơ hội dành cho những nhà phát triển bất động sản uy tín trên thị trường.