Dự án khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu tại Đà Nẵng vẫn "trơ gan cùng tuế nguyệt" sau 20 năm với hàng loạt vướng mắc.
Hai thập kỷ kẹt trong chuỗi thủ tục
Khu du lịch Biển Hoa Trung, còn có tên khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu (tên thương mai Anvie Resort & Residence Đà Nẵng), do Công ty CP Hòn Ngọc Á Châu làm chủ đầu tư, được triển khai từ năm 2006.
Quy mô diện tích dự án khoảng 17ha tại khu vực thuộc phường Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Theo giấy chứng nhận đầu tư cấp lần đầu ngày 31/12/2007, dự án có tổng vốn 1.376 tỷ đồng, sau đó điều chỉnh lên 1.551 tỷ đồng vào năm 2009.
Dự án được định hướng phát triển khu du lịch biển tiêu chuẩn quốc tế, gồm khách sạn khoảng 200 phòng, 95 căn biệt thự, khoảng 150 căn hộ cao cấp cùng các hạng mục dịch vụ khách sạn, lữ hành và quản lý bất động sản.
Theo giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh năm 2009, dự án được
chia thành hai giai đoạn, với thời gian đưa vào hoạt động lần lượt trong 30
tháng và 48 tháng. Đến năm 2014, chủ đầu tư tiếp tục cam kết hoàn thành trước
ngày 30/12/2018.
Năm 2018, trong quá trình rà soát các dự án ven biển chậm triển khai, Đà Nẵng từng xem xét thu hồi một phần dự án Hòn Ngọc Á Châu để làm công viên, quảng trường và bãi tắm công cộng. Sau đó, thành phố phê duyệt quy hoạch công viên công cộng kết hợp bãi tắm trên phần diện tích dự kiến thu hồi.
Đến nay, dự án vẫn chưa đạt mục tiêu tiến độ. Theo Thanh tra TP. Đà Nẵng, quá trình triển khai chịu tác động của nhiều nguyên nhân khách quan và trở ngại hành chính, với tổng thời gian khoảng 96 tháng.
Ở thủ tục đầu tư, kết luận thanh tra cho thấy dự án đã tồn tại vấn đề từ thời điểm cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Cụ thể, việc UBND thành phố giao Trung tâm Xúc tiến đầu tư tham mưu cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu được xác định không đúng thẩm quyền. Việc thẩm tra, thẩm định năng lực nhà đầu tư cũng chưa bảo đảm yêu cầu.
Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận đầu tư, dự án có tổng vốn 1.376 tỷ đồng trong khi Công ty CP Hòn Ngọc Á Châu có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, thấp hơn mức vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư theo quy định áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hiện vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được nâng lên hơn 984 tỷ đồng.
Sau khi Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực, dự án thuộc trường hợp phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp đã nộp hồ sơ điều chỉnh từ tháng 10/2025 và nộp lại vào tháng 2/2026, song thủ tục này vẫn đang chờ cấp thẩm quyền xem xét.
Đất đai và “nút cổ chai” quy hoạch 1/500
Năm 2008, Đà Nẵng giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích khoảng 17ha, gồm gần 2ha giao đất không thu tiền sử dụng đất, 3,1ha giao đất có thu tiền sử dụng đất và gần 12ha thuê trả tiền hàng năm.
Theo kết luận thanh tra, quá trình giao đất, cho thuê đất khi đó còn một số tồn tại, trong đó có việc không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chưa thẩm định nhu cầu sử dụng đất và đánh giá đầy đủ việc chấp hành pháp luật đất đai của người xin thuê đất.
Việc xác định giá đất cũng có thiếu sót khi giá được xác định từ năm 2006, trước thời điểm quyết định giao đất năm 2008, đồng thời không có tham mưu của Sở Tài chính và không qua Hội đồng thẩm định giá đất thành phố.
Sau các lần điều chỉnh quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của dự án phải tính toán lại. Trong khoảng 3,1ha đất giao có thu tiền sử dụng đất, khoảng 2ha được xác định là đất ở. Năm 2013, thành phố thống nhất đơn giá đất ở khoảng 5,6 triệu đồng/m2 làm cơ sở tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Cuối năm 2025, thành phố thống nhất phương án tính lại giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định các nghĩa vụ tài chính phát sinh do điều chỉnh quy hoạch. Phần việc này vẫn đang được hoàn tất.
Đáng chú ý, hơn 5ha đất của dự án đã được Nhà nước thu hồi để thực hiện các công trình công cộng. Trong đó, khoảng 2,4ha dành cho công viên công cộng và khoảng 2,6ha cho khu vực bãi cát công cộng. Các quyết định thu hồi được UBND thành phố ban hành ngày 7/6/2021.
Tuy nhiên, việc bàn giao mặt bằng, bồi thường và điều chỉnh hồ sơ đất đai kéo dài. Đáng chú ý, hợp đồng thuê đất cũng chưa được điều chỉnh tương ứng với diện tích bị thu hồi.
Vì vậy, chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền thuê đất đối với phần diện tích hơn 5ha đã bị thu hồi trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2025. Thanh tra cho rằng cách xử lý này chưa phù hợp, đồng thời ghi nhận đề nghị hoàn trả hoặc bù trừ số tiền thuê đất doanh nghiệp đã nộp là có cơ sở để xem xét.
Sau thu hồi, bài toán quy hoạch tiếp tục trở thành điểm nghẽn.
Quy hoạch chi tiết năm 2016 của dự án được xác định phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, diện tích và cơ cấu sử dụng đất của dự án phải thay đổi sau khi Nhà nước thu hồi hơn 5ha nhưng việc cập nhật vào quy hoạch chưa đồng bộ.
Đặc biệt, quy hoạch phân khu chưa xác định chỉ tiêu dân số cụ thể cho ô đất dự án. Đây là thông số quan trọng để xác định quy mô lưu trú, cơ cấu sản phẩm, phương án thiết kế và tổng mức đầu tư, qua đó làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Thiếu chỉ tiêu dân số, chủ đầu tư khó chốt phương án 1/500 và các bước thiết kế, đầu tư tiếp theo. Đến tháng 7/2026, hồ sơ điều chỉnh quy hoạch phân khu Ven sông Hàn và bờ Đông, trong đó có nội dung bổ sung dân số, mới được Hội đồng thẩm định tổ chức họp.
Như vậy, ngay cả khi các vấn đề về đất đai và nghĩa vụ tài chính từng bước được xử lý, dự án vẫn cần hoàn thiện lớp quy hoạch để xác lập lại quy mô và phương án đầu tư.
Thanh tra TP. Đà Nẵng kiến nghị các cơ quan chức năng tiếp tục hoàn thiện thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, môi trường, bồi thường và nghĩa vụ tài chính; đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phối hợp xử lý hồ sơ và tập trung nguồn lực triển khai dự án.
Kết luận thanh tra cũng cho rằng dự án có thể được xem xét áp dụng các cơ chế, chính sách hiện hành để tháo gỡ khó khăn đối với các dự án tồn đọng, kéo dài.
Sau gần 20 năm, dự án vẫn mắc ở nhiều lớp thủ tục, trong đó đáng chú ý là phần đất hơn 5ha đã thu hồi và bài toán chỉ tiêu dân số để hoàn thiện quy hoạch 1/500. Đây cũng là những phần việc quyết định khả năng dự án chuyển từ một hồ sơ kéo dài sang giai đoạn triển khai thực chất.
Thành lập tháng 2/2007 với vốn điều lệ 222 tỷ đồng, Công
ty CP Hòn Ngọc Á Châu vốn là công ty con của Công ty CP Tập đoàn đầu tư I.P.A với
tỷ lệ sở hữu gần 55%. Đến năm 2021, I.P.A thoái toàn bộ vốn khỏi Hòn Ngọc Á Châu. Hai năm sau đó, Chủ tịch SHS – với vai trò cổ đông lớn cũng rút khỏi công ty này. Hiện
tại, công ty do ông Nguyễn Anh Kiệt làm người đại diện pháp luật.
Hòn Ngọc Á Châu đến nay chỉ tập trung vào một dự án duy nhất
là khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu nhưng suốt 20 năm vẫn không thực hiện được.