Cú hích hoàn thiện loạt trục hạ tầng trọng điểm cùng định hướng siêu đô thị đa cực đang tái cấu trúc toàn diện thị trường nhà ở phía Nam.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng hạ tầng từng là “điểm trừ” lớn nhất kìm hãm thị trường bất động sản phía Nam. Nhưng khi những tuyến đường lớn bắt đầu thành hình, cách thị trường nhìn về khoảng cách cũng đang dần thay đổi.
Năm 2026 có thể xem là năm bản lề khi hàng loạt dự án giao thông từng đình trệ nhiều năm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cầu Nhơn Trạch, Quốc lộ 13 mở rộng... đồng loạt tăng tốc hoặc về đích.
"Hạ tầng mở đến đâu, không gian đô thị kéo giãn đến đó. Những khu vực trước đây bị xem là quá xa trung tâm nay bắt đầu được nhìn bằng một thước đo khác: mất bao nhiêu phút để đi đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện hay các tiện ích thiết yếu, thay vì đơn thuần cách trung tâm bao nhiêu ki lô mét", bà Dung nói tại hội thảo "Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực", diễn ra mới đây.
Giá nhà 'dễ thở' hơn nhờ mô hình siêu đô thị đa cực
Sự thay đổi này đang hiện rõ nếu nhìn vào nguồn cung mới. Theo dữ liệu của CBRE, tính đến quý II/2026, TP.HCM cũ vẫn chiếm khoảng 73% tổng nguồn cung nhà ở toàn vùng, gồm căn hộ và nhà thấp tầng. Bình Dương chiếm 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%.
Nhìn vào lượng nhà ở đã tích lũy, có thể thấy TP.HCM cũ vẫn đang chiếm ưu thế rất lớn.
Nhưng đó là câu chuyện cũ. Còn nhìn vào nguồn cung mới, hướng đi của thị trường đã khác Ở phân khúc căn hộ, trước năm 2024, TP.HCM cũ thường chiếm 60% - 85% nguồn cung mở bán mới. Từ năm 2024 đến 2026, tỷ lệ này giảm còn khoảng 20% - 50%. Riêng nửa đầu năm 2026, gần 80% căn hộ mới lại tập trung tại khu vực Bình Dương cũ.
Nhà thấp tầng cũng không nằm ngoài xu hướng này. Tỷ trọng nguồn cung mới tại TP.HCM cũ từ mức 40% - 70% trước đây giảm xuống còn khoảng 20% - 40%. Phần còn lại đang được các khu vực vệ tinh chia sẻ, nhờ quỹ đất rộng hơn và đặc biệt là hạ tầng kết nối ngày càng tốt.
Theo bà Dung, đây không đơn thuần là việc doanh nghiệp dịch chuyển dự án ra vùng ven vì trung tâm thiếu đất mà do "khẩu vị" của thị trường cũng đang thay đổi theo hạ tầng.
"Một nơi cách trung tâm 20km nhưng đi mất 30 phút có thể trở nên hấp dẫn hơn một nơi chỉ cách 10km nhưng mất hơn một giờ di chuyển. Khi đó, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố quyết định như trước", bà nhấn mạnh.
Từ góc nhìn này, “đô thị 15 phút” không còn là câu chuyện chỉ nằm trên bản vẽ quy hoạch. Nó đang dần trở thành một tiêu chí rất đời thường khi người dân chọn nơi ở: từ nhà đến chỗ làm mất bao lâu, con đi học có thuận tiện không, bệnh viện, siêu thị, dịch vụ thiết yếu có nằm trong tầm di chuyển hay không?.
Đó cũng là lý do bà Dung cho rằng bản đồ nguồn cung phía Nam sẽ tiếp tục thay đổi trong những năm tới.
"Đến năm 2028, dự báo tỷ trọng nguồn cung mới tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ có thể chỉ còn khoảng 20%. Ba trục cung ứng lớn gồm TP.HCM cũ, Bình Dương và Long An khi đó được kỳ vọng đưa ra thị trường khoảng 100.000 sản phẩm mới chỉ trong một năm", bà Dung dự báo.
Nhưng, một điểm nhấn quan trọng mà chuyên gia CBRE nhắc đến, là giá nhà ở TP.HCM sẽ 'dễ thở' hơn nhờ mô hình siêu đô thị đa cực. Theo bà Dung, với quy mô dân số dự kiến lên tới 14,5 - 16 triệu người và một nền kinh tế chiếm gần 1/4 GDP cả nước, không gian đô thị phía Nam khó có thể tiếp tục dồn vào một lõi trung tâm như trước.
Nếu giai đoạn trước năm 1990 là mô hình đô thị đơn tâm, còn từ 1990 đến 2025 là câu chuyện các đô thị vệ tinh phát triển nhưng vẫn phụ thuộc khá nhiều vào lõi TP.HCM, thì từ năm 2026 trở đi, hướng đi đang rõ hơn: hình thành một siêu đô thị đa cực với các cực phát triển có khả năng tự tạo động lực tăng trưởng.
Trong cấu trúc mới này, ba trung tâm lớn được định hình gồm trung tâm tài chính tại lõi TP.HCM; trung tâm công nghiệp - công nghệ cao ở phía Bắc, mà Bình Dương là một cực quan trọng và trung tâm kinh tế biển phía Nam - Đông Nam, gắn với Cần Giờ và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Điểm đáng chú ý là câu chuyện đa cực không chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Nó tác động trực tiếp đến bài toán giá nhà.
Khi việc làm, dịch vụ và hạ tầng không còn tập trung quá mức vào khu vực lõi, người dân có thêm lựa chọn về nơi ở. Dữ liệu khảo sát cho thấy giá căn hộ tại vùng lõi TP.HCM hiện ở mức bình quân khoảng 92 triệu đồng/m². Nếu tính trên toàn không gian đô thị mở rộng, mức giá bình quân còn khoảng 76 triệu đồng/m².
Ở những đô thị như Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, giá căn hộ hiện dao động khoảng 50 - 63 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng gần gấp đôi so với ba năm trước, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với vùng lõi và còn nằm trong khả năng tiếp cận của một bộ phận lớn người mua.
Nói cách khác, đa cực không chỉ giúp thành phố có thêm không gian để phát triển, mà còn mở thêm không gian lựa chọn cho người mua nhà.
"Khi một người không nhất thiết phải sống ở trung tâm để tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích, áp lực phải trả giá cao cho một vị trí trong lõi đô thị cũng phần nào được giảm bớt", bà Dung đánh giá.
Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, được dẫn tại hội thảo cũng cho thấy, người mua nhà đang chủ động nới rộng bán kính tìm kiếm.
Cụ thể, có tới 69% người được khảo sát tại TP.HCM cho biết sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và mức giá dễ chịu hơn. Trong khi chỉ 27% vẫn ưu tiên ở gần trung tâm, dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.
Điều đáng chú ý ở kết quả khảo sát là người mua không đơn thuần tìm một căn nhà rẻ hơn. Có tới 72% người mua để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và kết nối thuận tiện.
Nhìn vào những con số này, có thể thấy sự dịch chuyển của thị trường không chỉ đến từ phía doanh nghiệp. Người mua cũng đang tự điều chỉnh “bán kính sống” của mình. Thay vì cố bám vào khu vực trung tâm bằng mọi giá, họ bắt đầu cân nhắc kỹ hơn giữa giá nhà, diện tích, thời gian di chuyển và chất lượng sống.
Điều này cũng làm cho khái niệm “vùng ven” thay đổi. Một nơi cách trung tâm vài chục km nhưng có đường sá thông thoáng, kết nối tốt với các khu việc làm, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu thì chưa chắc đã là xa. Ngược lại, một khu vực có quỹ đất rộng nhưng thiếu đường kết nối, thiếu việc làm và dịch vụ thì dù giá đất rẻ cũng khó trở thành một cực đô thị đúng nghĩa.
Cuộc đua TOD và tiêu chuẩn 'đô thị 15 phút' của gen Z
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, lại nhìn thị trường từ phía người mua. Khi TP.HCM mở rộng quy mô, bài toán phát triển của thành phố cũng đã khác. Thành phố không còn chỉ cạnh tranh trong phạm vi Việt Nam mà đang hướng tới một đô thị có tầm vóc khu vực, kết nối ngày càng sâu hơn với quốc tế.
Vậy trong bối cảnh đó, người mua nhà sẽ chọn như thế nào? Đặc biệt với những người mua để ở, điều gì sẽ quyết định nơi họ xuống tiền trong vài năm tới?
Theo quan sát của CBRE, hành vi này đã thay đổi khá nhiều sau một chu kỳ dài thị trường bất động sản trải qua đủ thăng trầm. Ông Kiệt dẫn chứng, trước đây, khi thị trường tăng trưởng mạnh, người mua thường nhìn bất động sản dưới góc độ đầu tư. Họ tìm vị trí có khả năng tăng giá, kỳ vọng sinh lời và quan tâm nhiều đến việc tài sản sẽ tăng giá ra sao trong tương lai.
Nhưng sau nhiều năm trải nghiệm thị trường, người mua, nhất là người mua để ở, đã khác. Họ không còn chỉ hỏi "căn này có tăng giá không?", mà bắt đầu hỏi một câu thực tế hơn là "mình sẽ sống như thế nào ở đây?".
Vì vậy, giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, chất lượng sống ngày càng trở thành một phần quan trọng của giá trị bất động sản. Và chất lượng sống không nằm riêng trong diện tích căn hộ. Nó còn là trường học ở đâu, bệnh viện có thuận tiện không, đi làm mất bao lâu, xung quanh có chỗ mua sắm, vui chơi, thể thao, cây xanh hay không.
Những dữ liệu về hành vi tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự thay đổi này. Tại Hà Nội, khoảng 78% lượt tìm kiếm tập trung vào bất động sản vùng ven, trong khi khu vực trung tâm chỉ khoảng 22%. TP.HCM hiện cân bằng hơn, nhưng xu hướng tìm kiếm nhà ở các khu vực ngoài lõi cũng đang tăng.
Ông Kiệt lý giải, Hà Nội có một lợi thế là đi trước TP.HCM khoảng 5 - 7 năm về hạ tầng kết nối. Khi các tuyến vành đai, đường liên vùng, cao tốc dần hình thành thành một mạng lưới, những khu đô thị trước đây được xem là "xa" bắt đầu trở nên dễ tiếp cận hơn. Trong khi đó, TP.HCM hiện cũng đang bước vào giai đoạn tương tự. Hàng loạt dự án trọng điểm như vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc, đường liên vùng và đường sắt đô thị nếu được triển khai đồng bộ sẽ mở rộng đáng kể không gian phát triển của thành phố.
Khi hạ tầng thay đổi, khái niệm "xa" cũng thay đổi theo. Sống cách trung tâm vài chục km nhưng đi lại thuận tiện đôi khi còn dễ chịu hơn sống gần trung tâm mà ngày nào cũng mất hàng giờ vì kẹt xe.
"Đó cũng là lý do người mua ở TP.HCM đang dần chấp nhận đi xa hơn một chút để đổi lấy một không gian sống rộng hơn, nhiều cây xanh hơn, mật độ thấp hơn và hệ thống tiện ích đầy đủ hơn", ông Kiệt lý giải.
Nhưng muốn người dân chấp nhận đi xa thì phải trả lời được một câu hỏi rất đời thường: đi xa hơn thì được gì?
"Không thể chỉ trả lời câu hỏi này bằng một căn nhà rộng hơn. Cái người mua cần nhận lại phải là một môi trường sống tốt hơn. Có trường học, bệnh viện, mua sắm, thể thao, vui chơi cho trẻ em, không gian xanh và những dịch vụ đủ để giải quyết các nhu cầu hằng ngày. Những thứ đó trước đây thường được xem là tiện ích cộng thêm của dự án. Bây giờ, với người mua ở thực, nó đang trở thành một phần của giá trị căn nhà", ông lý giải.
Một thay đổi khác, theo ông Kiệt, cũng là nhân tố đang tác động khá rõ đến cách người trẻ chọn nơi ở là cách làm việc.
Sau đại dịch, làm việc từ xa và làm việc linh hoạt trở nên phổ biến hơn. Mô hình hybrid - kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa, khiến việc sống thật gần nơi làm việc không còn là điều kiện bắt buộc với một bộ phận người lao động.
Trước đây, nếu ngày nào cũng phải đến văn phòng ở trung tâm, người mua gần như buộc phải tìm nhà càng gần nơi làm việc càng tốt. Đổi lại, họ phải chấp nhận giá cao hơn, diện tích nhỏ hơn và ít không gian xanh hơn. Thế nhưng, bây giờ, một bộ phận người trẻ có thêm lựa chọn. Họ có thể sống xa trung tâm hơn, mua được căn nhà vừa túi tiền hơn, có không gian rộng hơn mà vẫn duy trì công việc nhờ cách làm việc linh hoạt.
Điều này có thể còn rõ hơn trong 5 - 10 năm tới khi lực lượng lao động trẻ ngày càng chiếm vai trò lớn trong nền kinh tế. Họ làm việc khác, sử dụng thời gian khác và vì thế cũng sẽ có cách chọn nhà khác.
"Theo tôi, đây là thay đổi đáng chú ý nhất trong cách nhìn về nhà ở. Từ chỗ hỏi "nhà cách trung tâm bao xa?", người mua sẽ hỏi nhiều hơn "từ nhà đến những nơi mình cần đến mất bao lâu?", ông nói.
Đến đây, TOD, đô thị đa chức năng hay mô hình "đô thị 15 phút" mới thực sự có ý nghĩa.
Dẫn câu chuyện về một số mô hình ở châu Á như Desa ParkCity của Malaysia, Tengah của Singapore, Kashiwa-no-ha của Nhật Bản hay Songdo của Hàn Quốc, ông Kiệt cho rằng, giá trị của những mô hình không chỉ nằm ở sự tiện lợi. Khi phần lớn nhu cầu hằng ngày có thể giải quyết ngay trong khu đô thị, cư dân bớt thời gian trên đường và có thêm thời gian cho gia đình, con cái hay những việc riêng của mình.
Đó mới là thứ người mua ngày càng coi trọng, không chỉ mua một nơi để ở, mà mua cả cách mình sẽ sống ở đó.
"Với TP.HCM, đây cũng là lợi thế của giai đoạn phát triển mới. Chúng ta đi sau nhiều đô thị như Singapore, Tokyo hay Hong Kong, nhưng đi sau cũng có cái lợi là có thể nhìn vào những mô hình đã làm, chọn cái phù hợp và tránh những bài học không hiệu quả", ông nói thêm.
Vì vậy, với người mua nhà trong thời gian tới, vị chuyên gia nhấn mạnh ba yếu tố sẽ ngày càng quan trọng: chất lượng không gian sống, khả năng kết nối và chất lượng của cả khu đô thị, thay vì chỉ nhìn vào căn hộ hay vị trí của riêng một dự án.
Với chủ đầu tư, bài toán cũng thay đổi. Không thể chỉ xây một tòa nhà rồi chờ thị trường tìm đến. Sản phẩm phải nằm trong một hệ sinh thái lớn hơn, gắn với hạ tầng giao thông, tiện ích, không gian xanh, cộng đồng cư dân và định hướng phát triển chung của thành phố.
"Giá trị bất động sản thời gian tới không chỉ nằm ở số mét vuông hay khoảng cách tới trung tâm mà nó còn nằm ở một thứ rất cụ thể mà trước đây ít khi được tính vào giá nhà, đó là mỗi ngày cư dân tiết kiệm được bao nhiêu thời gian và có thêm bao nhiêu khoảng trống cho cuộc sống của mình?", ông Kiệt nhấn mạnh.