Giá chung cư sơ cấp tiếp tục tăng mạnh trong khi thị trường hoàn toàn thiếu vắng các căn hộ có giá hợp lý, là những nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm trong quý II/2026.
Thị trường tiếp tục trầm lắng
Bước sang quý II/2026, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu suy giảm.
Số liệu từ Savills cho thấy, trong sáu tháng đầu năm 2026, thị trường có khoảng 9.800 căn bán được. Con số này thấp hơn 25% so với cùng kỳ năm trước và tương đương khoảng 1/3 so với năm ngoái.
Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chậm lại là do nguồn cung mới sụt giảm, trong khi phân khúc căn hộ có mức giá hợp lý gần như vắng bóng trên thị trường.
Theo đó, trong quý II/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 5.300 căn, giảm so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt khoảng 11.000 căn.
Đáng chú ý, trong tổng số 5.300 căn được đưa ra thị trường, căn hộ hạng A chiếm tới 60%.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, lượng cung căn hộ hạng A đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể so với trước đây. Nếu như thời điểm trước, nguồn cung căn hộ hạng A còn tương đối hạn chế, thì ở thời điểm hiện tại và trong các quý tới, phân khúc này được dự báo sẽ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường.
Bên cạnh đó, bà Hằng cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường tiếp tục trầm lắng là giá sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm. Việc căn hộ hạng A chiếm trên 60% nguồn cung mới đã kéo mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp lên cao.
Mặc dù giá chung cư trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu ghi nhận tín hiệu giảm, song giá chào bán trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục tăng mạnh 16% theo quý và 27% theo năm.
Cùng với nguồn cung căn hộ hạng A, các căn hộ hạng B cũng chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Trong số các căn hộ được bán ra, căn hộ hạng B chiếm 53%.
Bà Hằng đánh giá, khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất đối với người mua nhà hiện nay. Giá nhà ở vẫn ở mức cao khiến người mua nhà trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn trước khi quyết định xuống tiền, mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.
Số liệu của Savills trong nửa đầu năm 2026 cho thấy, gần như không có căn hộ nào được bán với giá dưới 2 tỷ đồng, thậm chí nguồn cung trong khoảng 2-4 tỷ đồng cũng không đáng kể. Phần lớn sản phẩm tập trung ở các khoảng giá từ 4-6 tỷ đồng, 6-8 tỷ đồng và trên 8 tỷ đồng.
Đáng chú ý, căn hộ có giá trên 8 tỷ đồng chiếm tới 43% tổng lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2026, trong khi tỷ trọng này của cả năm 2025 chỉ ở mức 20%.
Nếu nhìn vào cơ cấu giá theo đơn giá trên mỗi mét vuông, sự thay đổi cũng rất rõ nét. Trong giai đoạn 2020-2022, các căn hộ có giá khoảng 30-60 triệu đồng/m2 từng chiếm khoảng 30% nguồn cung.
Tuy nhiên, đến nửa đầu năm 2026, toàn bộ nguồn cung sơ cấp đều có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% có giá trên 90 triệu đồng/m2. Thị trường gần như không còn căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2.
Điều này cho thấy nguồn cung căn hộ vừa túi tiền hiện đang rất hạn chế. Nếu như năm 2022, căn hộ hạng C, phân khúc được xem là nhà ở vừa túi tiền, chiếm hơn 20% nguồn cung, thì đến nửa đầu năm 2026, tỷ trọng này đã giảm mạnh.
Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven
Trong khi giá chung cư trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven. Trong đó, đáng chú ý là thị trường căn hộ tại Hưng Yên.
Địa phương này đang tạo ra sức cạnh tranh đáng kể đối với thị trường chung cư Hà Nội. Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung mới của Hưng Yên tương đương với Hà Nội, trong khi lượng căn hộ bán được đạt khoảng 90% so với Hà Nội.
Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Hưng Yên hiện chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội.
Theo bà Hằng, trong thời gian tới, việc hoàn thiện và mở rộng hệ thống hạ tầng, trong đó có Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến kết nối với Vành đai 5 và mạng lưới giao thông liên kết các tỉnh phía Bắc, sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển ra các khu vực lân cận.
Các tuyến đường kết nối từ Thanh Trì, Đan Phượng và nhiều khu vực khác sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận Hưng Yên và các tỉnh lân cận.
Nhờ đó, các dự án như Ecopark, Vinhomes Ocean Park và nhiều khu đô thị khác có thể hưởng lợi từ hạ tầng, qua đó tạo thêm lợi thế cạnh tranh trực tiếp với thị trường Hà Nội, cả về nguồn cung lẫn khả năng bán hàng trong thời gian tới.
Về triển vọng nguồn cung, bà Hằng cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội được dự báo vẫn duy trì diễn biến tích cực. Trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến có thêm khoảng 13.000 căn hộ mới. Cộng với khoảng 11.000 căn đã được đưa ra trong nửa đầu năm, tổng nguồn cung mới cả năm 2026 có thể đạt khoảng 24.000 căn. So với các năm trước, đây vẫn được xem là mức nguồn cung tương đối ổn định.
Thị trường nhìn chung vẫn vận hành theo hướng các dự án đủ điều kiện sẽ tiếp tục được triển khai. Tuy nhiên, tình hình thị trường trầm lắng có thể sẽ khiến một số dự án phải điều chỉnh tiến độ bán hàng sang nửa cuối năm 2026 hoặc nửa đầu năm 2027.
Trong khoảng ba năm tới, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 200.000 căn hộ. Trong cơ cấu nguồn cung này, căn hộ hạng B được dự báo vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo.
Bên cạnh đó, với việc hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh hoàn thiện và các khu đô thị vệ tinh được phát triển tại nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là căn hộ hạng C, được kỳ vọng sẽ từng bước được cải thiện trong thời gian tới.