Thống nhất cách gọi tên, hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và hoàn thiện các quy định về cam kết lợi nhuận, hợp đồng vận hành là những khoảng trống pháp lý cần sớm được hoàn thiện để bất động sản nghỉ dưỡng phát triển minh bạch, bền vững.
Gần 150.000 căn condotel đang mắc kẹt
Sau thời gian phát triển “bùng nổ” giai đoạn 2015 - 2019, từ sau đại dịch Covid-19 và khủng hoảng "vỡ" cam kết lợi nhuận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như đang "nằm im bất động".
Theo ước tính của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đến nay, cả nước có khoảng 146.000 căn condotel (căn hộ du lịch), trong đó hầu hết các dự án được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 gặp “vướng mắc” do chưa có đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoặc do hạn chế của một số địa phương trong công tác “thực thi pháp luật”.
Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước đã phát triển 35.538 condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch, 10.771 biệt thự du lịch và nhà phố du lịch.
Ông Châu nhìn nhận, thời gian vừa qua nhiều địa phương đã vi phạm pháp luật khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho condotel được xây dựng trên “đất thương mại dịch vụ”, vốn thuộc loại đất sử dụng có thời hạn tối đa 50 năm.
Mặt khác, nhiều dự án condotel trên thị trường được phát triển bởi các chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến vi phạm pháp luật. Nhiều dự án đã “cam kết lợi nhuận quá cao” cho người mua, vượt quá khả năng chi trả hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện.
Hàng loạt các dự án bất động sản nghỉ dưỡng vướng sai phạm, tồn đọng kéo dài đang dẫn đến thực trạng lãng phí nguồn lực đất đai rất lớn, song song với đó là các dự án bị đình trệ, không bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và nhà đầu tư.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, hầu hết dự án căn hộ du lịch đầu tư trong giai đoạn 2007–2020 vướng ở bốn điểm nghẽn.
Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các dự án là đất ở ổn định lâu dài nhưng "không hình thành đơn vị ở" được cấp cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ, đây vốn là loại đất có thời hạn và là "sáng tác" riêng của các địa phương, không được pháp luật công nhận.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện; cam kết lợi nhuận vượt khả năng chi trả từ khai thác thực tế và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn thành.
Ông Đính dẫn chứng, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Công an từng nêu rõ: "Việc mua bán loại hình bất động sản này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua".
Hiện các cấp có thẩm quyền đã kết luận, xử lý sai phạm và đang tháo gỡ cho các dự án tồn đọng theo nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.
Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, nhiều văn bản, nghị định của Chính phủ nhằm gỡ khó cho các dự án này cũng được ban hành. Tuy nhiên, nếu khung pháp lý vẫn hổng, dự án mới sẽ lặp lại đúng các vướng mắc cũ. Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án condotel sẽ rơi vào "vòng luẩn quẩn", không được giải quyết một cách dứt điểm, ông Đính nhấn mạnh.
Bảy khoảng trống pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng
Đưa ra các kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đính cho rằng, trước hết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được thông qua vào kỳ họp cuối năm 2026 phải thống nhất được tên gọi sản phẩm.
Theo ông Đính, tên gọi sản phẩm chính là "nơi bắt đầu" của mọi vướng mắc suốt mười năm qua: sản phẩm ra đời trước, luật gọi tên sau, và mỗi địa phương gọi một kiểu.
Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã lần đầu tiên gọi được tên nhóm sản phẩm mà thị trường vẫn quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng là "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú".
Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến giữ lại cụm từ ấy ở khoản 3 Điều 3. Tuy nhiên, ở nhiều điều khoản khác, dự thảo quay về cách liệt kê từng tên sản phẩm: "căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại".
Cách liệt kê tên sản phẩm có hai nhược điểm. Nó bỏ sót những gì thị trường đang tạo ra mà luật chưa kịp đặt tên như căn hộ du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay), nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê lưu trú, hộp ngủ (sleep box) quanh sân bay và đô thị lớn. Nhóm này chưa có số liệu thống kê chính thức và chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ.
Bên cạnh đó, nó cũng tạo ra một khoảng trống mới mỗi khi một sản phẩm mới xuất hiện, buộc luật phải chạy theo sản phẩm.
Trong khi đó, đặt tên sản phẩm và quản lý theo công năng sẽ giúp luật đặt quy tắc chung cho mọi công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, rồi mới phân loại mô hình cụ thể.
Đồng quan điểm, ông Châu cũng cho rằng, cách đặt tên sản phẩm theo công năng sẽ giúp hệ thống pháp luật "chủ động" thay vì phải cập nhật mỗi khi thị trường có sản phẩm mới.
Điều này sẽ giúp các sản phẩm có một tên gọi thống nhất, và đó là điều kiện để cơ sở dữ liệu, hợp đồng mẫu và giấy chứng nhận dùng chung một ngôn ngữ, tạo thuận lợi cho quá trình quản lý sau này.
Khoảng trống thứ hai đối với các dự án bất động sản du lịch được ông Đính chỉ ra là vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Theo đó, Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 đã xác định đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh.
Tuy nhiên, điều còn thiếu là hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên loại đất này, để chấm dứt tình trạng mỗi nơi vận dụng một cách.
Tại TP. HCM, đến tháng 12/2024, thành phố có 8.918 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thuộc 29 dự án phát sinh vướng mắc cấp giấy chứng nhận; 7.174 căn của chín dự án đã được cấp, còn 1.744 căn của 20 dự án đang tháo gỡ. Trong đó, hai phần ba số dự án vẫn chờ. Vướng mắc nằm ở từng dự án cụ thể, và một hướng dẫn chung sẽ rút ngắn thời gian chờ của phần còn lại.
Thứ ba, các cơ quan quản lý nhà nước cần có cơ chế thí điểm có kiểm soát đối với người nước ngoài mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam nhằm thu hút thêm dòng tiền vào phân khúc này.
Theo đó, cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua phần diện tích sàn trong công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của tòa nhà, tương tự chính sách với căn hộ chung cư.
Mặt khác, một trong những vấn đề nhức nhối nhất của bất động sản nghỉ dưỡng là "cam kết lợi nhuận". Bài học lớn nhất của 2015–2019 không nằm ở sản phẩm mà ở quan hệ hợp đồng ba bên: chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và nhà đầu tư thứ cấp.
Cam kết lợi nhuận cố định ở mức cao được dùng như công cụ bán hàng trong khi công suất khai thác thực tế không gánh nổi; khi chủ đầu tư ngừng trả, người mua không có quyền tiếp cận số liệu vận hành để biết dự án thật sự thu được bao nhiêu. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp vay ngân hàng để mua nay vẫn trả nợ cho một tài sản chưa có sổ, không chuyển nhượng hay thế chấp được.
Do đó, ông Đính kiến nghị bổ sung vào dự thảo luật bốn nội dung. Một là điều kiện và giới hạn của cam kết lợi nhuận, kèm yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và biện pháp bảo đảm. Hai là nội dung tối thiểu bắt buộc của hợp đồng quản lý vận hành và cơ chế phân chia doanh thu, chi phí. Ba là quyền tiếp cận thông tin về hiệu quả khai thác thực tế của nhà đầu tư thứ cấp. Bốn là cơ chế xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.
Thứ năm, một khối lượng lớn giao dịch cho thuê lưu trú ngắn hạn đang chạy qua các nền tảng quốc tế mà chưa có hợp đồng mẫu và cơ chế thuế đầy đủ. Nghị quyết 26 yêu cầu hoàn thiện chính sách với "nền tảng du lịch trực tuyến xuyên biên giới" và "kinh tế chia sẻ". Do đó, luật sửa đổi cần bổ sung vào danh mục hợp đồng mẫu loại hợp đồng cho thuê bất động sản ngắn hạn giao kết trên nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam, và công nhận hình thức hợp đồng điện tử, thống nhất với Nghị quyết 57-NQ/TW về chuyển đổi số.
Thứ sáu là gỡ vướng về vốn. Chủ trương đưa du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư cần tiêu chí rõ cho "dự án động lực, có sức lan tỏa cao" để tránh áp dụng tràn lan. Tín dụng đầu tư ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho dự án du lịch xanh cần đi kèm tiêu chí "dự án du lịch xanh", đồng thời cần nghiên cứu khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản du lịch cùng công cụ chứng khoán hóa dòng tiền khai thác, với yêu cầu công bố thông tin chặt chẽ.
Thứ bảy là về dữ liệu. Số liệu về nguồn cung, giao dịch và hiệu quả khai thác của phân khúc này hiện do nhiều cơ quan, tổ chức công bố theo phạm vi và phương pháp khác nhau.
Ông Đính kiến nghị một bộ chỉ tiêu thống nhất (nguồn cung, giao dịch, tồn kho, công suất khai thác, giá thuê bình quân) và kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu du lịch quốc gia.
Với bảy kiến nghị trên, ông Đính cho rằng, việc thống nhất tên gọi sản phẩm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại, dịch vụ là hai điều kiện tiên quyết; năm việc còn lại quyết định dòng vốn mới có quay lại phân khúc này hay không.
Giải quyết được bài toán này sẽ giúp gần 150.000 căn condotel đã xây dựng có cơ hội "hồi sinh", bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, hài hòa lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án và để phát triển bền vững.