Chủ đầu tư giữ giá niêm yết nhờ các chính sách bán hàng, còn người vay mua nhà phải một mình đối mặt với lãi suất thả nổi. Dù vậy, giới phân tích cho rằng đây chưa phải làn sóng bán tháo.
Vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm để mua một căn hộ ở khu Đông TP.HCM, anh Phạm Thế Hoài ở phường Tân Sơn ban đầu phải trả khoảng 14,5 triệu đồng mỗi tháng, tính theo lãi suất 10%/năm. Nhưng chỉ trong khoảng hai tháng gần đây, khi lãi suất thả nổi tăng lên 15%/năm, khoản trả góp đã vọt lên gần 19,8 triệu đồng.
Hơn 5 triệu đồng đội thêm mỗi tháng là khoản không nhỏ với một gia đình có thu nhập không tăng tương ứng: tiền trả nợ buộc phải lấn sang ngân sách dành cho sinh hoạt và những nhu cầu thiết yếu. “Lãi suất tăng khiến gia đình tôi thực sự đuối sức. Nếu tình hình này kéo dài, chúng tôi khó kham nổi khoản vay trong 20 năm nên tôi đang tìm cách bán căn hộ để giảm áp lực tài chính”, anh Hoài nói.
Trường hợp của anh Hoài không đại diện cho toàn thị trường, nhưng nó phơi bày một rủi ro mà người mua nhà bằng vốn vay dễ bỏ qua: mức lãi suất thấp lúc mới mua chỉ mang tính tạm thời, còn chi phí thực sự khi ưu đãi chấm dứt mới là gánh nặng kéo dài nhiều năm sau. Câu chuyện ấy cũng minh họa một thực tế rộng hơn: thị trường căn hộ TP.HCM đang vận hành theo hai quỹ đạo trái ngược, và người mua nhỏ lẻ đang đứng ở phía chịu nhiều áp lực hơn.
Hai quỹ đạo trái ngược
Ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư vẫn nắm thế chủ động về giá. Theo Knight Frank, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại khu vực TP.HCM (cũ) trong quý III/2026 đạt 110 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá đi lên trong bối cảnh nguồn cung mới giảm mạnh: DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp quý III tại TP.HCM giảm 31%, khi nhiều doanh nghiệp chủ động lùi thời điểm mở bán để thăm dò sức mua.
Thị trường thứ cấp lại cho thấy một bức tranh khác. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của DKRA Consulting ghi nhận giá bán căn hộ thứ cấp giảm phổ biến 4-7% so với quý trước. Dữ liệu của SSI Research cũng cho thấy tại một số khu vực và đô thị vệ tinh, giá bất động sản từng có mức chiết khấu 20-30% so với thời điểm đỉnh sốt đất. Hai con số này dùng hai mốc so sánh khác nhau, một theo quý, một so với đỉnh, nhưng cùng chỉ về một hướng.
Độ chênh giữa hai thị trường cho thấy doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực tài chính nhẹ hơn nhiều so với người mua nhỏ lẻ, những người đang phải gánh nợ nặng hơn rất nhiều.
Chủ đầu tư giữ giá, người vay giữ nợ
Với chủ đầu tư, hạ giá niêm yết là phương án tối kỵ. Quỹ đất đắt đỏ, chi phí xây lắp leo thang và chi phí vốn tích tụ qua nhiều năm hoàn thiện thủ tục pháp lý đã kéo căng tổng mức đầu tư. Giảm giá trực tiếp không chỉ bào mòn biên lợi nhuận mà còn gây phản ứng ngược từ nhóm khách hàng đã mua ở giai đoạn trước.
Vì vậy, theo SSI Research, nhiều doanh nghiệp chọn cách linh hoạt hơn thay vì điều chỉnh bảng giá: tăng chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc trong 2-5 năm. Giá niêm yết được giữ nguyên, còn chi phí thực tế để sở hữu căn hộ được điều chỉnh qua chính sách bán hàng.
Nhà đầu tư cá nhân không có dư địa xoay xở tương tự. Họ hoàn toàn bị động trước các đợt điều chỉnh lãi suất định kỳ của ngân hàng thương mại, và không thể tự kéo dài thời gian trả nợ khi dòng tiền khai thác tài sản không đủ bù đắp chi phí vốn.
Khi tiền thuê không theo kịp tiền lãi
Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất ưu đãi trong 12 tháng đầu thường dao động 8,5-11,5%/năm, nhưng sau đó lãi suất thả nổi có thể tăng lên 13-15%/năm. SSI Research cho biết mặt bằng lãi thả nổi hiện ở mức 12-18,5%/năm và chưa có nhiều dư địa giảm trong ngắn hạn. Khi lãi vay đổi chiều, phương án tài chính được tính từ đầu có thể nhanh chóng mất cân đối, nhất là với những người vay tỷ lệ cao hoặc trông chờ tiền cho thuê để trả nợ.
Trớ trêu thay, nguồn thu từ chính tài sản ấy lại khó theo kịp chi phí vốn. Khảo sát của Avison Young cho thấy tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ khu vực nội đô TP.HCM hiện chỉ khoảng 3-4%/năm. Lấy mức lãi vay 14%/năm và tỷ suất cho thuê 3,5%/năm làm ví dụ: cứ 100 đồng vốn vay, tiền thuê chỉ tạo ra khoảng 3,5 đồng mỗi năm, trong khi riêng tiền lãi đã lên tới 14 đồng. Khoảng chênh 10,5 đồng ấy còn chưa tính chi phí vận hành, thuế, thời gian căn hộ bỏ trống và khoản nợ gốc phải trả định kỳ, một áp lực rất lớn với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
“Cắt lời” vì áp lực vốn
Dù áp lực tài chính là có thật, giới chuyên môn nhìn nhận thị trường chưa bước vào giai đoạn bán tháo trên diện rộng. Giá căn hộ thứ cấp còn phụ thuộc vào vị trí dự án, chất lượng xây dựng, pháp lý, tiến độ bàn giao và khả năng khai thác thực tế. Những căn hộ có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có cơ hội tìm được người mua.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng cần phân biệt rõ diễn biến của hai thị trường. Ở sơ cấp, giá vẫn neo cao và chưa có xu hướng giảm rõ rệt; chủ đầu tư giữ nguyên mặt bằng giá công bố, đồng thời hỗ trợ người mua bằng ưu đãi hoặc cố định lãi suất trong một thời gian, ân hạn nợ gốc, chiết khấu thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những giải pháp này giúp giảm áp lực dòng tiền trước mắt cho người mua mà không đụng đến bảng giá.
Còn thị trường thứ cấp tại TP.HCM, theo bà Hương, chưa chịu áp lực bán tháo lớn. Một yếu tố giải thích nằm ở cung - cầu: mỗi năm thành phố cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà, trong khi nguồn cung mới 5 năm gần đây chỉ đạt 5.000-10.000 căn mỗi năm, thậm chí có năm khoảng 3.000 căn. Khoảng cách lớn ấy giúp thị trường tránh được dư cung và hạn chế nguy cơ giảm giá sâu trên diện rộng. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không đồng nghĩa mọi căn hộ đều giữ giá tốt, càng không bảo đảm người bán nhanh chóng tìm được người mua.
Những trường hợp rao bán thấp hơn kỳ vọng phần lớn có thể xuất phát từ áp lực tài chính riêng của từng nhà đầu tư, nhất là những người dùng đòn bẩy quá lớn. Khi lãi vay tăng, dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí và nguồn tiền dự phòng cạn dần, bán tài sản trở thành cách để thu hồi vốn và giảm nghĩa vụ nợ. “Đây là việc họ ‘cắt lời’ chứ cũng không phải ‘cắt lỗ’, đồng thời không phải hiệu ứng giảm giá lan tỏa trên toàn bộ thị trường địa ốc TP.HCM”, bà Hương nhận định.
Như vậy, những giao dịch giảm giá riêng lẻ chưa đủ để khẳng định thị trường căn hộ TP.HCM đã bước vào chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Điều đáng chú ý hơn là sự phân hóa giữa nhóm đủ sức tiếp tục nắm giữ tài sản và nhóm buộc phải bán ra để giải phóng áp lực nợ.
Thiếu nhà vừa túi tiền
Theo bà Hương, nghịch lý lớn hơn nằm ở chỗ thị trường thiếu nhà vừa túi tiền, chứ không hẳn thiếu người có nhu cầu mua nhà. Savills Việt Nam cho biết tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thời điểm chỉ khoảng 25%, phản ánh sự lệch pha giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người dân. Khảo sát mức sống dân cư cho thấy phần lớn người dân TP.HCM có thể chi trả cho căn hộ dưới 5 tỷ đồng, trong đó nhu cầu tập trung đáng kể ở nhóm giá khoảng 3 tỷ đồng. Thế nhưng căn hộ ở tầm giá này ngày càng hiếm trong các đợt mở bán mới, khi nguồn cung, theo SSI Research, vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang.
“Một bên là giá nhà vượt xa khả năng tích lũy của nhiều gia đình, bên kia là nhu cầu an cư vẫn hiện hữu nhưng khó chuyển thành giao dịch vì giá bán và chi phí vay đều cao. Bởi vậy, thị trường có thể không xuất hiện làn sóng bán tháo, nhưng thanh khoản vẫn suy yếu nếu sản phẩm đưa ra không phù hợp với túi tiền của số đông”, bà Hương nhận xét.
Trong 6-12 tháng tới, chuyên gia Savills cho rằng mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án có thể rõ hơn. Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định; ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh.
“Nếu có điều chỉnh, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ theo từng dự án và chủ yếu thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết”, bà Hương nói thêm.