Khi quỹ đất nội đô cạn kiệt và mặt bằng giá chạm ngưỡng kỷ lục, sự bứt phá của hạ tầng giao thông liên vùng đang tái định hình hoàn toàn tọa độ dòng tiền bất động sản phía Nam.
Nếu trước đây khoảng cách từ một dự án đến quận 1 hay chợ Bến Thành thường được quy đổi bằng số kilomet để định giá, thì hiện nay câu hỏi được nhà đầu tư quan tâm hơn là: mất bao lâu để đến đó?
Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và những trục giao thông liên vùng từng bước hoàn thiện, thời gian kết nối giữa các khu vực sẽ được rút ngắn đáng kể. Khi đó, ranh giới đô thị không còn đơn thuần được đo bằng khoảng cách địa lý.
Một khu vực có thể nằm xa trung tâm về mặt địa lý nhưng nhờ kết nối thuận tiện, thời gian di chuyển ngắn lại trở nên hấp dẫn hơn nơi gần trung tâm nhưng thường xuyên đối mặt với ùn tắc.
"Hạ tầng vì thế không chỉ mở đường cho dòng xe, mà còn mở rộng biên độ của đô thị, tái định hình giá trị bất động sản và kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn", ông Bình nhấn mạnh tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây.
Khi dòng tiền chuyển trục theo 'logic vùng'
Sự thay đổi về cách nhìn vị trí cũng đang kéo theo một cách tiếp cận mới với dòng tiền bất động sản tại TP.HCM. Theo ông Bình, thay vì chỉ xoay quanh khu vực trung tâm hiện hữu, nhà đầu tư ngày càng nhìn thị trường theo “logic vùng” - nơi giá trị được hình thành từ mối liên kết giữa đô thị, hạ tầng, việc làm và các cực phát triển.
Đây không đơn thuần là sự dịch chuyển vốn từ khu vực này sang khu vực khác, mà là quá trình phân bổ lại nguồn lực theo tầm nhìn dài hạn. Bởi lẽ, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá đã ở mức cao, dư địa tăng trưởng tại các khu vực lõi thu hẹp, dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi còn dư địa phát triển và được hưởng lợi từ các công trình hạ tầng lớn.
Thực tế, theo số liệu của Đông Tây Land, bất động sản tại lõi trung tâm TP.HCM hiện có giá khoảng 200 - 500 triệu đồng/m2. Tại những vị trí đặc biệt đắt giá quanh chợ Bến Thành, giá bán của một số dự án cao cấp thậm chí có thể chạm 1 tỷ đồng/m². Mặt bằng giá này phần nào phản ánh độ khan hiếm của quỹ đất trung tâm, đồng thời cho thấy mức kỳ vọng rất lớn của chủ đầu tư vào giá trị vị trí và thương hiệu. Nhưng ở chiều ngược lại, nó cũng đang đẩy thị trường lõi vào một cuộc chơi ngày càng thu hẹp về nhóm khách hàng.
Khi giá căn hộ đã lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, khả năng tiếp cận của phần đông người mua ở thực và nhà đầu tư phổ thông bị giới hạn đáng kể. Dòng tiền vì thế buộc phải tìm những tọa độ mới, nơi mặt bằng giá còn hợp lý nhưng vẫn có dư địa tăng trưởng.
"Đó cũng là lúc vùng ven và các đô thị vệ tinh không còn là lựa chọn thay thế, mà trở thành một phần quan trọng của bản đồ đầu tư mới", ông đánh giá.
Tuy nhiên, ông Bình lưu ý, hạ tầng giao thông chỉ là điều kiện cần, chưa phải “tấm vé” bảo đảm thành công cho một dự án.
Thực tế thị trường từng có không ít dự án nằm sát cao tốc, metro hay sân bay nhưng vẫn rơi vào cảnh thưa vắng. Một tuyến đường mới có thể rút ngắn thời gian di chuyển, nhưng không thể tự tạo ra cư dân, việc làm hay sức sống đô thị.
Nói cách khác, hạ tầng có thể kích hoạt giá trị, nhưng chính nội lực của dự án mới quyết định giá trị ấy có được duy trì và gia tăng hay không. Bởi lẽ, một dự án nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, tiện ích, dịch vụ và năng lực vận hành sẽ khó tránh khỏi cảnh “đô thị trên giấy”, dù bên ngoài đã được bao quanh bởi những tuyến giao thông hiện đại.
“Điều kiện đủ để một dự án thành công là năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, hệ thống tiện ích dịch vụ đi kèm và khả năng hình thành một cộng đồng cư dân đông đúc”, ông Bình nhấn mạnh.
Theo ông, phần lớn nguồn cung mới trên thị trường đang bám theo các trục giao thông huyết mạch, những tuyến đường mới mở hoặc mô hình đô thị sân bay. Tuy nhiên, mở đường chỉ mới là bước đầu, muốn hình thành một đô thị sống được, hạ tầng kỹ thuật phải đi cùng hạ tầng xã hội, dịch vụ và cộng đồng cư dân.
Góp thêm góc nhìn từ thực tiễn thị trường, bà Trần Thị Cẩm Tú, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EximRS, cho rằng bất động sản phía Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, hình thành một không gian đô thị mới với quy mô và sức liên kết chưa từng có.
Theo bà Tú, khi ranh giới hành chính dần mất vai trò như một “đường biên” của dòng vốn, nhà đầu tư cũng thay đổi cách nhìn thị trường. Thay vì bó hẹp trong từng địa phương, họ bắt đầu tư duy theo “logic vùng”, quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối, dư địa phát triển và mối liên kết giữa các cực kinh tế.
Tuy nhiên, bà Tú cũng nhấn mạnh, dù không gian đầu tư mở rộng, nhưng điều đó không có nghĩa người mua sẽ dễ xuống tiền hơn. Trái lại, tiêu chuẩn lựa chọn đang được nâng lên, với trọng tâm là pháp lý, khả năng khai thác và giá trị thực của sản phẩm.
Theo bà Tú, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có thể cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định đang ngày càng được ưu tiên. Khi dòng tiền đầu cơ không còn dễ dàng như trước, khả năng tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền thật trở thành yếu tố then chốt quyết định sức hấp dẫn cũng như thanh khoản của một dự án.
Để khơi thông giao dịch, bà Tú cho rằng doanh nghiệp cần thay đổi cách tiếp cận ngay từ khâu định giá. Sản phẩm cần được đưa ra thị trường với mức giá tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, thay vì neo giá cao rồi dùng chiết khấu, khuyến mãi để tạo cảm giác hấp dẫn.
Cùng với đó, các chủ đầu tư cần thiết kế giải pháp tài chính phù hợp, giúp giảm áp lực vốn và kéo dài “sức chịu đựng” dòng tiền cho người mua.
"Trong một thị trường ngày càng tỉnh táo, khuyến mãi có thể kéo khách đến, nhưng giá trị thực mới giữ được giao dịch. Khi dòng tiền chuyển sang tư duy 'logic vùng', những dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, khả năng khai thác tốt và được đặt trong một hệ sinh thái đô thị thực chất sẽ có nhiều cơ hội chiếm lợi thế trong chu kỳ mới", bà Tú nhấn mạnh.
Ranh giới đô thị không còn bị giới hạn bởi khoảng cách địa lý thuần túy. Một khu vực cách xa trung tâm nhưng có kết nối giao thông tốc độ cao hoàn toàn có thể trở nên hấp dẫn hơn một địa điểm cận lõi nhưng thường xuyên ùn tắc.
Ông Nguyễn Thái Bình
Tổng giám đốc Đông Tây Land
