Cùng với nhu cầu ở thực của người dân địa phương, tỷ suất sinh lời vượt trội từ hoạt động cho thuê đang kích hoạt dòng tiền đầu tư mạnh mẽ đổ về thị trường căn hộ Hải Phòng. TIN LIÊN QUAN Hải Phòng dẫn dắt đà tăng trưởng bất động sản công nghiệp miền Bắc 21/08/2026 10:14 Thỏi nam châm hút dòng tiền đầu tưCuối tháng 5 vừa qua, vợ chồng anh Tuấn, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đã quyết định xuống tiền mua một căn hộ hai phòng ngủ tại một dự án chung cư tại phường Lê Chân, TP. Hải Phòng.
Thỏi nam châm hút dòng tiền đầu tư
Cuối tháng 5 vừa qua, vợ chồng anh Tuấn, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đã quyết định xuống tiền mua một căn hộ hai phòng ngủ tại một dự án chung cư tại phường Lê Chân, TP. Hải Phòng.
Anh Tuấn tính toán, với mức giá chỉ hơn 2 tỷ đồng, việc sở hữu một bất động sản tại Hà Nội là điều không thể. Trong khi đó, thay vì đầu tư đất nền chờ tăng giá, rất dễ gặp rủi ro chôn vốn trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc sở hữu một căn hộ chung cư tại Hải Phòng là lựa chọn hợp lý ở bối cảnh hiện tại.
Do không có nhu cầu ở, gia đình anh dự tính sẽ cho thuê để thu về dòng tiền trong dài hạn, đồng thời tiếp tục chờ đợi dự án tăng giá theo thời gian.
Không riêng các nhà đầu tư ngoại tỉnh, gia đình chị Hậu, anh Thuấn, phường Ngô Quyền, TP. Hải Phòng cũng vừa quyết định xuống tiền tại một dự án chung cư ở phân khúc giá tầm trung để cho thuê.
Với số vốn bỏ ra khoảng 2,5 tỷ đồng, căn hộ mỗi tháng thu về hơn 10 triệu đồng tiền cho thuê. Số tiền này giúp chị Hậu có thêm nguồn thu nhập thụ động ổn định với lợi nhuận hấp dẫn, không quá chênh lệch so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng với lãi suất cao như hiện tại.
Không chỉ các nhà đầu tư, thời gian gần đây, rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản cũng đang đổ về Hải Phòng để tìm kiếm cơ hội mới.
Vốn là một đơn vị phân phối và phát triển dự án tại TP. HCM, sau khi Bắc tiến và mở rộng phát triển tại thị trường Hà Nội, từ giữa năm 2024, Exim RS đã về Hải Phòng và lựa chọn đây là một trong những thị trường chiến lược để đầu tư.
Ông Trần Minh Thắng, Phó tổng giám đốc Exim RS, khu vực miền Bắc đánh giá, sức hấp dẫn của thị trường chung cư Hải Phòng rất lớn. Hải Phòng có nền kinh tế tăng trưởng tốt, hệ thống hạ tầng, cảng biển, khu công nghiệp, logistic rất phát triển. Lượng chuyên gia và người nước ngoài đến Hải Phòng làm việc ngày càng cao, tất yếu kéo theo nhu cầu thuê căn hộ.
“Cùng một căn hộ có diện tích khoảng 60-70 m2, giá cho thuê tại Hải Phòng có thể tương đương với Hà Nội, trong khi tổng mức đầu tư chỉ bằng hơn 1/3. Đây rõ ràng là một lợi thế lớn đối với các nhà đầu tư”, ông Thắng chia sẻ.
Chính sức sinh lời vượt trội từ tỷ suất cho thuê ấn tượng này đang kích hoạt làn sóng đầu tư của dòng tiền Hà Nội về thành phố Cảng.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ suất sinh lời từ dòng tiền cho thuê của phân khúc căn hộ chung cư tại Hải Phòng đang dẫn đầu so với các thị trường khác trên cả nước
Theo đó, với giá bán căn hộ phổ biến 40 triệu đồng/m2, giá thuê trung bình 11 triệu đồng/tháng, tỷ suất cho thuê tại Hải Phòng đạt 4,8%.
Khi đặt lên bàn cân so sánh, con số 4,8% của Hải Phòng vượt xa hoàn toàn các thị trường lân cận. Đơn cử như tại Hà Nội, giá bán chung cư phổ biến ở mức gần 90 triệu đồng/m2, giá thuê 15 triệu đồng/ tháng, tỷ suất sinh lời chỉ 2,3%, chưa bằng một nửa so với Hải Phòng.
Tại Quảng Ninh, giá bán căn hộ khoảng 47 triệu đồng/m2, giá cho thuê đạt 7 triệu đồng/ tháng, tỷ suất sinh lời cũng chỉ đạt 3,1%.
Thậm chí, so với khu vực TP. HCM cũ, thị trường căn hộ Hải Phòng cũng cho thấy sức hấp dẫn hơn hẳn. Với giá bán căn hộ tại TP. HCM ở mức gần 70 triệu đồng/m2, giá cho thuê 15 triệu đồng/tháng, tỷ suất sinh lời chỉ 3,2%, còn khoảng cách khá xa so với Hải Phòng.
Đáng chú ý, không chỉ sở hữu mức giá thuê hấp dẫn, tỷ suất sinh lời cao, theo số liệu nghiên cứu từ Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, tỷ lệ lấp đầy của các dự án cũng đạt ngưỡng lý tưởng ở mức 80 - 90%.
Một số sản phẩm diện tích nhỏ như căn hộ studio và một phòng ngủ có nhu cầu thuê lớn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận lên tới 6% năm.
Chính yếu tố khả năng khai thác cho thuê tốt đã thu hút nhiều khách hàng, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Hà Nội về thị trường Hải Phòng trong thời gian vừa qua, ông Thắng nhìn nhận và dẫn chứng, trong quá trình tham gia vào phân khúc chung cư tại Hải Phòng, Exim RS ghi nhận lượng khách hàng và nhà đầu tư Hà Nội rất lớn.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, người Hà Nội hiện chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng lượng khách hàng quan tâm đến chung cư Hải Phòng với 32%, vượt qua cả nhóm khách hàng bản địa (31%). Chỉ tính riêng từ quý I/2025 đến quý I/2026, lượng tìm kiếm căn hộ Hải Phòng từ các nhà đầu tư Hà Nội đã tăng vọt, ở mức 26%.
Ở khía cạnh khác, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng cao, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường tiềm năng, trong đó có Hải Phòng.
Nếu so sánh với các thị trường căn hộ phát triển như Hà Nội và TP. HCM, mặt bằng giá bán đang ở vùng trũng như tại Hải Phòng còn nhiều dư địa tăng trưởng và có triển vọng phát triển tốt trong thời gian tới, bà An nhận định.
Kích hoạt nhu cầu ở thực của lớp khách hàng bản địa
Không chỉ thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư, thị trường căn hộ Hải Phòng cũng cho thấy sức hấp dẫn rất lớn đối với nhu cầu ở thực của người dân bản địa.
Theo đó, tư duy sở hữu nhà ở của người dân Hải Phòng, đặc biệt là thế hệ trẻ dưới 35 tuổi đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong thời gian gần đây. Lớp khách hàng trẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn các dự án chung cư. Tâm lý e ngại ở chung cư trước đây dần nhường chỗ cho nhu cầu tận hưởng không gian sống tiện ích, an ninh và đồng bộ.
Thực tế tại dự án The Zenith do Exim RS triển khai, khoảng 70% khách hàng mua căn hộ là những người dưới 35 tuổi. Theo ông Thắng, đây là dấu hiệu cho thấy thế hệ trẻ tại Hải Phòng đang dần cởi mở hơn với loại hình nhà ở chung cư, thay vì chỉ ưu tiên nhà đất.
Bên cạnh đó, một bộ phận khách hàng lớn tuổi cũng đang bắt đầu lựa chọn căn hộ chung cư, bởi sự thuận tiện trong sinh hoạt. Việc sống trên một mặt bằng nhà chung cư giúp họ giảm bớt việc di chuyển, leo cầu thang như ở nhà đất nhiều tầng.
Ông Thắng cho rằng, xu hướng này tương tự như sự chuyển dịch tâm lý từng diễn ra tại Hà Nội khoảng 15 - 20 năm trước, khi người dân bắt đầu thay đổi quan niệm về nhà ở và lựa chọn ở chung cư nhiều hơn.
"Song, người Hải Phòng có tư duy khá cởi mở, nhịp sống nhanh, nên sự thay đổi về xu hướng lựa chọn nơi ở này đang diễn ra nhanh hơn so với Hà Nội”, ông Thắng nhận định.
Bên cạnh đó, việc sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương cũng tạo thêm động lực rất lớn cho thị trường này. Dân số cơ học được kỳ vọng gia tăng, trong khi lượng cán bộ, công nhân viên từ Hải Dương sang Hải Phòng làm việc có thể trở thành một nguồn cầu đáng kể đối với phân khúc căn hộ.
Trong bối cảnh phân khúc đất nền rơi vào nhịp chững lại do tác động của vĩ mô (mức độ quan tâm giảm tới 29% so với quý I/2025) theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, loại hình chung cư đang vươn lên trở thành "ngôi sao sáng" dẫn dắt toàn thị trường với mức tăng trưởng ấn tượng 17% về cả lượng quan tâm lẫn giá bán.
Sau sáp nhập, nguồn cung và lượng quan tâm vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực Hải Phòng cũ, trong đó, loại hình chung cư chiếm 96%.
Đáng chú ý, giá bán căn hộ đã liên tục thiết lập một mặt bằng giá mới sau đà tăng trưởng tốt trong vòng hai năm trở lại đây, đặc biệt là năm 2025.
Theo đó, từ quý I/2025 đến quý I/2026, giá bán chung cư Hải Phòng đã tăng từ 34 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, tăng 17% chỉ sau một năm.
Trong sáu tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận gần 10 dự án căn hộ mở bán giai đoạn tiếp theo. Phần lớn các dự án này đều nằm tại khu vực trung tâm cũ như phường Lê Chân, Hồng Bàng.
Một số dự án có thể kể đến như An Zen Residence do Nam Long làm chủ đầu tư với 887 căn, giá bán từ 35 đến 38 triệu đồng/m2; HH Rose Residence với 976 căn do Hoàng Huy Group làm chủ đầu tư, tại phường Lê Chân, giá bán từ 45 - 50 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc căn hộ cao cấp, thị trường ghi nhận sự mở bán của dự án Golden Crown Hai Phong do HP Invest và Tập đoàn Doji làm chủ đầu tư tại phường Hải An. Dự án có quy mô 1.013 căn, giá bán từ 56 - 62 triệu đồng/m2.
Cùng với các dự án của các chủ đầu tư trong nước, thị trường căn hộ Hải Phòng cũng ghi nhận sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư nước ngoài như Ambience do Gamuda (Malaysia) làm chủ đầu tư với quy mô 983 căn, giá bán 65-75 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó còn có Lakeside Garden do Aurora, nhà đầu tư đến từ Đài Loan làm chủ đầu tư tại phường Ngô Quyền, quy mô 545 căn, giá bán từ 44-48 triệu đồng/m2; The Minato Residence do Minato (Nhật Bản) làm chủ đầu tư; Gem Park do NHO (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư tại phường Hồng Bàng.
Bên cạnh các dự án nhà ở thương mại, trong sáu tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hải Phòng cũng ghi nhận sáu dự án mở bán ra thị trường. Trong đó có hai dự án của Hoàng Huy là Hoàng Huy New City và Hoàng Huy Green River.
Bốn dự án khác gồm Happy Home Tràng Cát; Kho 3 Lạc Viên, Golden Point (Vạn Phúc Điền) và dự án Toàn Thắng. Các dự án này có mức giá rẻ hơn khá nhiều so với nhà ở thương mại, chỉ từ 16,8 – 22 triệu đồng/m2.
Nguồn cung cao cấp áp đảo và nguy cơ "lệch pha" thị trường
Cùng với sự phát triển của phân khúc căn hộ, thị trường bất động sản Hải Phòng cũng đang ghi nhận số lượng ngày càng gia tăng của nguồn cung căn hộ cao cấp giá cao.
Dẫn dữ liệu nghiên cứu của CBRE, bà An cho biết, nguồn cung mở bán mới trong năm 2025 đều đến từ các dự án trung, cao cấp có giá sơ cấp trung bình từ 30 triệu đồng/m2, trong đó tập trung chính ở khoảng giá từ 35-50 triệu đồng/m2, chiếm hơn 70% tổng nguồn cung mới.
Đặc biệt, nguồn cung mới có giá trung bình trên 50 triệu đồng/m2 mở bán năm 2025 tại Hải Phòng đạt gần 800 căn, cao hơn gấp gần bốn lần so với năm 2024.
Số liệu phân tích từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, cơ cấu nguồn cung theo giá bán tại thị trường Hải Phòng đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét về loại hình sản phẩm trong những năm gần đây.
Nếu như năm 2023, 55% nguồn cung trên thị trường thuộc phân khúc có giá dưới 30 triệu đồng/m2, 29% thuộc phân khúc từ 40 - 55 và 16% thuộc phân khúc trên 55 triệu đồng/m2, thì ở thời điểm hiện tại, nguồn cung có giá dưới 30 triệu đồng chỉ chiếm 24%, còn 45% nguồn cung có giá từ 40 - 55 triệu đồng và 26% nguồn cung có giá trên 55 triệu đồng/m2.
Nhìn nhận về thực trạng này ông Thắng cho rằng, sự phát triển của phân khúc chung cư cao cấp tại Hải Phòng là xu hướng tất yếu, trong bối cảnh nền tảng kinh tế, thu nhập và mức chi tiêu của người dân thành phố ngày càng tăng cao.
Với các chỉ số kinh tế của Hải Phòng, mức thu nhập bình quân đầu người cũng như mức độ chi tiêu của người dân, ông Thắng đánh giá các dự án chung cư cao cấp hoàn toàn có chỗ đứng tại thị trường này, nhất là trong bối cảnh các dự án chung cư đã đưa vào vận hành tại Hải Phòng hiện vẫn chưa có nhiều sản phẩm thực sự đạt tiêu chuẩn cao cấp, hạng A.
Chính vì vậy, đây được xem là "khoảng trống" để các chủ đầu tư có năng lực và thương hiệu tham gia vào thị trường căn hộ cao cấp, qua đó bổ sung nguồn cung chất lượng cao mới cho thị trường.
Trong thời vừa qua, các dự án chung cư cao cấp của Dojiland với kiến trúc biểu tượng, chất lượng hoàn thiện cao và tiêu chuẩn vận hành quốc tế, hay sắp tới, sự gia nhập của các chủ đầu tư lớn như MIK Group với dự án The Harbor Skyline tại đại đô thị Vinhomes Royal Island được kỳ vọng sẽ đáp ứng được nhu cầu của tệp khách hàng có thu nhập cao đang ngày càng gia tăng tại thành phố cảng.
Các dự án này sẽ giúp tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời góp phần "nâng chuẩn" của phân khúc chung cư cao cấp tại Hải Phòng, ông Thắng nhìn nhận.
Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng tăng trưởng, thị trường căn hộ Hải Phòng cũng đang đối diện nhiều thách thức mới.
Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, trong sáu tháng đầu năm 2026, thị trường chung cư thương mại chỉ ghi nhận 345 giao dịch thành công. Mức giá mở bán phổ biến toàn thị trường nằm trong khoảng từ 35-75 triệu đồng/m2.
Thanh khoản thực tế đang có sự phân hóa rõ rệt. Khoảng giá giao dịch đạt số lượng nhiều nhất nằm trong ngưỡng từ 35-55 triệu đồng/m2. Các khu vực trung tâm cũ như Lê Chân, Hồng Bàng là hai địa bàn tập trung nguồn cung và số lượng giao dịch căn hộ nhiều nhất trên địa bàn thành phố.
Một số dự án ghi nhận mức thanh khoản tốt như An Zen Residence; HH Rose Residence của Hoàng Huy Group nhờ mức giá mềm 35 - 38 triệu đồng/m2; hay Sentosa Sky Park gần như đã cháy hàng.
Trái lại, các dự án định vị cao cấp, hạng sang có mức giá trên 60 - 70 triệu đồng/m2 như Ambience by Gamuda hay Gem Park dù ghi nhận giao dịch nhưng áp lực tồn kho vẫn tương đối lớn.
Theo ông Nguyễn Văn Tân, Tổng giám đốc AHS Property, sự xuất hiện của ngày càng nhiều các dự án chung cư cao cấp, hạng sang đang tiềm ẩn khả năng dư thừa nguồn cung giá cao trên thị trường.
Hiện phần lớn nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền thuộc phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp nên những dự án chung cư cao cấp nhiều khả năng sẽ gặp áp lực lớn về thanh khoản.
Đồng quan điểm, bà An cũng cho rằng, hiện tại, thị trường căn hộ Hải Phòng đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển, đồng nghĩa với việc dư địa và cơ hội vẫn đang mở ra đồng đều cho tất cả các phân khúc sản phẩm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, khi lãi suất tăng, áp lực chi phí vốn đang phân hóa mức độ rủi ro giữa các phân khúc. Nhóm chịu tác động trực tiếp và sớm nhất là dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh.
Chính vì vậy, những phân khúc sản phẩm đầu tư, đầu cơ, giá cao, sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn so với phân khúc hướng tới nhóm mua để ở thực.
Để phát triển bền vững, thị trường căn hộ Hải Phòng cần điều tiết để cần bằng giữa nguồn cung cao cấp và các sản phẩm vừa túi tiền, tránh tái diễn bài học lệch pha cung cầu như tại thị trường Hà Nội và TP. HCM thời gian vừa qua, bà An nhìn nhận.