Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải thay đổi chiến lược kinh doanh, giảm kỳ vọng lợi nhuận.
Áp lực bủa vây doanh nghiệp bất động sản
"Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mất dòng tiền", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam nêu thực trạng và ví von, dòng tiền giống như mạch máu, một khi bị tắc nghẽn thì doanh nghiệp rất dễ rơi vào trạng thái kiệt quệ.
Ông Toản tiết lộ, từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch sụt giảm đến 90%, gần như "đóng băng" trên toàn thị trường. Không chỉ hai đầu tàu là Hà Nội và TP. HCM gặp khó, thị trường ở các tỉnh thành khác cũng đang gần như "tê liệt" hoàn toàn.
Ông dẫn ví dụ một dự án tại Hải Phòng có giá đất rất rẻ, chỉ khoảng 20 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào.
Khi kinh doanh thuận lợi, ngân hàng là đòn bẩy giúp doanh nghiệp phát triển. Nhưng khi gặp khó khăn về dòng tiền, áp lực từ ngân hàng và các chủ nợ lại trở thành gánh nặng rất lớn.
Khi nguồn vốn bị ứ đọng, thanh khoản thấp và khó tiêu thụ sản phẩm, ngân hàng và các chủ nợ sẽ gây áp lực, buộc doanh nghiệp phải tự xoay xở để tồn tại, bởi không ai có thể thay mình giải quyết khó khăn, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.
Trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay, áp lực này lại càng lớn, theo PGS.TS Ngô Trí Long, lãi suất cao không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà, mà còn tác động "kép" đến các doanh nghiệp bất động sản khiến chi phí vốn tăng, trong khi doanh thu bán hàng lại sụt giảm.
Ông Long dẫn chứng, một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm.
Trong trường hợp dự án tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ bào mòn lợi nhuận, gia tăng sức ép lên dòng tiền và khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Muốn tồn tại, theo ông Toản, doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng các chính sách như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc giảm giá bán. Trong đó, phổ biến là phối hợp với ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng trong khoảng 8-12 tháng, thậm chí 18 tháng.
Chưa đủ, doanh nghiệp thậm chí phải hạ giá bán, bán cả những tài sản "có thể bán được" để giải quyết khó khăn trước mắt.
Trước đây, doanh nghiệp thường e ngại giảm giá công khai vì lo ảnh hưởng đến khách hàng đã mua và hình ảnh dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhiều chủ đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.
"Chúng tôi sẵn sàng giảm tới 20% cho một sản phẩm để bán được hàng. Với mặt bằng giá thị trường trước đây, mức giảm này đã rất sâu", ông Toản nhìn nhận.
Thậm chí, nếu tính cả chi phí tài chính, vị lãnh đạo doanh nghiệp này tiết lộ, trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp buộc phải chấp nhận bán lỗ.
Ông Toản dẫn thêm ví dụ có khu đất ở xã Thới Hoà (TP.HCM) đang bán với giá khoảng 10-12 triệu đồng/m2 trong khi riêng tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại đã khoảng 7 triệu đồng/m2.
Nếu cộng thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản chi phí khác, giá thành có thể lên gần 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải bán, "bởi đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công".
"Không phải lúc nào doanh nghiệp cũng cố giữ tài sản bằng mọi giá. Điều quan trọng nhất lúc này không phải là lợi nhuận cao, thậm chí không nhất thiết phải có lãi, mà là duy trì được dòng tiền để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động, sống sót qua giai đoạn khó khăn", ông Toản chia sẻ.
Giảm giá vẫn khó bán hàng?
Tuy nhiên, cái khó của các doanh nghiệp hiện nay không chỉ là bài toán giảm giá, cắt lỗ để bán được hàng. Thực tế, giá bán chỉ là một phần của vấn đề. Thị trường bất động sản còn chịu tác động rất lớn từ tâm lý người mua.
Theo nhiều chuyên gia, khi thị trường sốt nóng, mọi người tranh nhau mua. Nhưng khi giá bắt đầu giảm, người mua lại có tâm lý chờ đợi, cho rằng giá sẽ còn giảm nữa nên chưa vội xuống tiền.
Để tồn tại, nhiều doanh nghiệp ưu đãi, chiết khấu, giảm giá, tri ân khách hàng... nhưng thực tế, các biện pháp này chỉ tạo ra một lượng nhỏ giao dịch rồi thị trường lại tiếp tục chậm thanh khoản.
Người bán đã sẵn sàng giảm giá, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi. Hai bên còn thăm dò lẫn nhau nên giao dịch chưa thực sự sôi động.
Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, sức mua trên thị trường đang sụt giảm rõ rệt.
Trong quý III/2026, thị trường nhà ở ghi nhận 31.844 sản phẩm mở bán mới, tuy nhiên, giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.
Trước đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II/2026 cũng chỉ đạt 41%, thấp hơn mức 47% của quý I.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù đang trong xu hướng giảm, song giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của người dân khiến thanh khoản chưa được khơi thông.
Bên cạnh đó, tâm lý người mua đang có sự "đổi chiều" rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào như hiện nay, người mua không còn vội vã. Họ kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh các dự án và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.
Mặt khác, rào cản dòng vốn do chi phí vốn cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ tạo áp lực kép đến thanh khoản thị trường. Nhiều người mua nhà mặc dù có nhu cầu thực nhưng không "kham" nổi nghĩa vụ trả nợ ngân hàng trong bối cảnh lãi suất tăng cao khiến họ do dự xuống tiền.
Lãi suất cao cũng khiến các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng, dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường. Yếu tố này khiến thanh khoản càng trở nên trầm lắng, ông Đính nhận định.
Để khơi thông thanh khoản thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, trong thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại danh mục dự án, lựa chọn phân khúc phù hợp và định vị mức giá theo khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.
Các doanh nghiệp cần chủ động giảm tỷ trọng phát triển các dự án bất động sản cao cấp để tránh tình trạng "khủng hoảng thừa" không khớp với nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, thị trường cũng cần sự ổn định về chính sách, đặc biệt là tín dụng, để người mua nhà và nhà đầu tư có thêm cơ sở, yên tâm xuống tiền.