Một công ty dệt may gần bảy thập kỷ tuổi, doanh thu vỏn vẹn hơn 20 tỷ đồng một năm, đã nhận dòng vốn hơn 1.000 tỷ đồng từ một nhà đầu tư cùng tấm vé thông hành để “biến hình” thành công ty bất động sản.
Giữa lòng quận Hai Bà Trưng cũ của Hà Nội, tại địa chỉ số 79 Lạc Trung, một xưởng dệt may đã hoạt động gần bảy thập kỷ đang chuẩn bị ngừng hẳn dây chuyền sản xuất, không phải vì thua lỗ đến mức phá sản, mà vì chính khu đất xưởng đứng trên đó sắp biến thành một dự án nhà ở thương mại cao cấp.
Chủ khu đất, Công ty CP Vải sợi may mặc Miền Bắc thường được biết đến với tên thương mại Textaco và tiền thân là Tổng công ty Vải sợi may mặc thành lập năm 1957. Tuy nhiên, từ lâu, công ty đã lên kế hoạch chuyển đổi các khu đất tại 79 Lạc Trung và ngõ 53 Đức Giang thành dự án bất động sản.
Trong báo cáo gửi cổ đông hồi tháng 3/2026, ban lãnh đạo công ty cho biết mảng may mặc tại 79 Lạc Trung sẽ tiếp tục hoạt động "cho đến khi dự án được các cấp thẩm quyền phê duyệt" rồi mới dừng sản xuất.
Đối với khu đất Đức Giang, HĐQT đã trình cổ đông một tờ trình riêng để chính thức dừng hoạt động kinh doanh, chuyển sang đầu tư xây dựng dự án bất động sản.
Cùng đại hội đồng cổ đông đó, HĐQT trình thêm một tờ trình khác, ít liên quan tới may mặc là đổi tên công ty thành Công ty CP Bất động sản Pristie, với lý do "tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình kết nối với đối tác, khách hàng... theo định hướng phát triển bền vững".
Tuần qua, HĐQT Công ty CP Bất động sản Pristie đã thông qua nghị quyết về việc chấm dứt hoạt động sản xuất may tại số 79 phố Lạc Trung, nhằm thực hiện dự án tổ hợp nhà ở thương mại cao cấp Pristie Lạc Trung.
Đích ngắm của dòng vốn nghìn tỷ
Quyết định dừng hẳn hoạt động may mặc và đổi tên công ty gắn với những chuyển động rất nhanh trong thời gian gần đây liên quan cơ cấu cổ đông lớn.
Đầu tháng 7/2026, Textaco công bố kết quả đợt chào bán riêng 56,5 triệu cổ phiếu, nâng vốn điều lệ từ 57 tỷ đồng lên 622 tỷ đồng.
Với giá chào bán 20.000 đồng/cổ phiếu, công ty thu về 1.130 tỷ đồng. Một mình Công ty TNHH F1 Housing mua 52,3 triệu cổ phiếu, chi khoảng 1.047 tỷ đồng, để nắm 84,15% vốn điều lệ công ty sau chào bán.
Nhưng đây không phải là một khoản đầu tư vào ngành may. Theo báo cáo của chính ban lãnh đạo Textaco, mảng sản xuất may mặc tại Lạc Trung "quy mô nhỏ, chưa có khách hàng lớn, khách hàng tiềm năng nên hiệu quả thấp, hàng tồn kho nhiều", trong khi mảng cho thuê nhà xưởng tại Đức Giang cũng thu hẹp dần do bị thu hồi đất làm đường và khách thuê lâu năm lần lượt rời đi.
Cả năm 2025, công ty lãi sau thuế hơn 10 tỷ đồng, phần lớn đến từ lãi cho hai doanh nghiệp khác vay tổng cộng 55 tỷ đồng, chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Theo phương án công bố ban đầu, doanh nghiệp dự kiến phân bổ 522 tỷ đồng để bổ sung vốn đối ứng cho dự án tổ hợp nhà ở thương mại cao cấp Đức Giang Residences tại 53 Đức Giang, phường Việt Hưng. Đồng thời, 608 tỷ đồng sẽ được bổ sung làm vốn đối ứng cho dự án tổ hợp nhà ở thương mại cao cấp Pristie Lạc Trung tại 79 Lạc Trung, phường Vĩnh Tuy, Hà Nội. Nguồn vốn này dự kiến được giải ngân trong giai đoạn 2026 - 2028.
Cổ đông mới giữ vai trò chi phối, F1 Housing, thành lập tháng 8/2025 với ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản. Vốn điều lệ ban đầu 400 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm ông Nguyễn Vĩnh Phúc 40%, Phạm Xuân Thành 10% và Trần Đức Nam 50%. Tháng 3/2026, F1 Housing chuyển sang mô hình công ty TNHH, vốn điều lệ không đổi và hai thành viên là ông Nguyễn Vĩnh Phúc và ông Trần Đức Nam, mỗi người góp 50%.
Tháng 4/2026, F1 Housing tăng vốn điều lệ lên 3.300 tỷ đồng, do ông Bùi Xuân Nhạc và ông Nguyễn Vĩnh Phúc chia nhau nắm giữ tỷ lệ 50:50. Chủ tịch kiêm đại diện pháp luật doanh nghiệp vẫn là ông Nguyễn Vĩnh Phúc, sinh năm 1993.
Một điểm đáng lưu ý, trong danh sách công bố kết quả đợt chào bán riêng lẻ cuối cùng, ngoài F1 Housing, bà Nguyễn Thị Diệu Thùy, Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật của Textaco từ trước cũng mua 2,4 triệu cổ phiếu trong đợt chào bán, nâng sở hữu cá nhân lên 3,86% vốn điều lệ. Trong khi đó, Tổng giám đốc Phạm Hoàng Long cũng mua thêm cổ phần, nâng sở hữu lên 3,37%.
Theo báo cáo công bố ngày 6/7/2026, bà Nguyễn Thị Diệu Thùy, Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật của công ty, vẫn đứng tên ký văn bản với cùng chức danh này, còn ông Phạm Hoàng Long vẫn tiếp giữ vị trí điều hành cao nhất. Trong khi nhóm cổ đông mới chỉ đề xuất bổ nhiệm thêm ông Nguyễn Anh Tuấn vào vị trí giám đốc Ban quản lý các dự án và ông Đinh Văn Hiệp vào vị trí phó tổng giám đốc kinh doanh.
Điều này cho thấy rõ đây không hẳn là một cuộc thay máu ban lãnh đạo, mà là một cuộc chuyển giao quyền kiểm soát vốn, trong đó dàn lãnh đạo cũ vẫn tại vị và cùng hưởng lợi từ đợt tăng vốn.
Cổ đông mới vào đúng thời điểm
Nhìn nhận khách quan, có thể thấy cái mà hơn 1.000 tỷ đồng của F1 Housing thực sự mua không phải là thương hiệu Textaco hay dây chuyền may, mà là hai lô đất nhà xưởng công ty đang nắm giữ giữa lòng Hà Nội: 1,2 ha tại 79 Lạc Trung và một lô lớn hơn, khoảng 2,5 ha tại 53 Đức Giang.
Thực tế, Textaco không phải là mục tiêu mới bị phát hiện, bởi trước khi nhóm F1 Housing xuất hiện, cơ cấu cổ đông Textaco từng có Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Delta và một pháp nhân liên quan, Công ty CP Xây dựng và ứng dụng công nghệ Delta-V, nắm giữ tổng cộng 70% vốn điều lệ.
Nhóm Delta từng đặt kỳ vọng sẽ triển khai một tổ hợp 24
tầng nổi, ba tầng hầm trên lô đất này. Ngoài ra, nhà thầu xây dựng này còn mua thêm Công ty CP đầu tư và xây lắp Nhật Anh - doanh nghiệp Nhà nước sở hữu lô đất trụ sở ngay sát lô đất 79 Lạc Trung với mục tiêu hợp thành thửa mới để triển khai dự án trên lô đất có diện tích rộng hơn 1,3 lần, nhưng sau đó phương án triển khai bất thành.
Ở đây, câu hỏi đặt ra là vì sao đến tận bây giờ, những lô đất nhà xưởng lâu năm này mới có thể chuyển mình thành dự án nhà ở? Theo Luật Đất đai cũ, một dự án nhà ở thương mại thường phải có ít nhất một phần "đất ở" trong ranh giới dự án, điều mà đất nhà máy, vốn chỉ có chức năng sản xuất, không đáp ứng được. Đây là rào cản đã giữ chân hàng loạt khu đất vàng bỏ hoang hoặc kém hiệu quả trong nhiều năm.
Cánh cửa chỉ thực sự mở sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 cuối năm 2024, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại tại các khu đất không có đất ở. Tháng 4/2025, HĐND TP Hà Nội thông qua danh mục khu đất được thí điểm theo nghị quyết này, trong đó có cả hai lô đất của Textaco tại Lạc Trung và Đức Giang. Đúng vào thời điểm cánh cửa pháp lý vừa hé mở, F1 Housing xuất hiện.
Hồ sơ từ Textaco, nay là Pristie, cho thấy, tại dự án Đức Giang Residences, tính đến 16/3/2026, Sở Tài chính Hà Nội đã có báo cáo trình UBND thành phố thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, bước gần cuối trước khi cấp phép chính thức. Dự án đã có cam kết tín dụng từ BIDV từ tháng 11/2025, dự kiến ngừng cho thuê vào cuối quý II và khởi công ngay quý III/2026.
Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 đã thông qua việc dừng hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ tại khu đất số 26 ngõ 53 phố Đức Giang từ ngày 30/6/2026. Khu này dự kiến chuyển sang xây tổ hợp nhà ở thương mại cao cấp Đức Giang Residences với quy mô 2,5 ha, tổng vốn khoảng 2.600 tỷ đồng.
Tại dự án Pristie Lạc Trung, tính đến giữa tháng 4/2026, hồ sơ vẫn đang trong quá trình bổ sung, giải trình theo yêu cầu của Sở Tài chính Hà Nội.
Theo
tài liệu công ty, dự án Pristie Lạc Trung gồm một tòa tháp 26 tầng và ba tầng
hầm. Nguồn cung dự kiến hơn 650 căn. Tổng vốn đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng, trong
đó 20% là vốn chủ sở hữu lấy từ đợt phát hành cổ phiếu, 80% còn lại là vốn vay
và huy động.
Cùng một công thức, tại FCC
Nhìn sang một diễn biến khác, có thể thấy kịch bản này không dừng ở Textaco mà cũng diễn ra tương tự tại Công ty CP Liên hợp thực phẩm (mã FCC), nơi ông Nguyễn Vĩnh Phúc, người đại diện pháp luật
của F1 Housing vừa được bầu làm Chủ tịch HĐQT
Ngày
27/8/2026, HĐQT FCC, do chính ông Phúc ký tên, trình cổ đông hai tờ trình chào
bán riêng lẻ liên tiếp, tổng cộng 133,5 triệu cổ phiếu, thu về dự kiến 1.335 tỷ
đồng, cho một nhóm ba nhà đầu tư: Bolt Holdings, Finra Capital và Hicorp.
CTCP Liên hợp thực phẩm tiền thân là Công ty Liên hợp thực phẩm, là doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Bộ Thương mại, được thành lập năm 1969, bắt đầu đi vào sản xuất năm 1971, với ngành nghề kinh doanh là công nghệ bia, nước giải khát, rượu, bánh mứt các loại; chế biến kinh doanh thực phẩm chất lượng cao từ nông sản.
Nhưng đích đến mà các nhà đầu tư nhắm đến cũng không phải là kinh doanh thực phẩm mà tài sản mà công ty đang sở hữu.
Số tiền thu được từ đợt chào bán dự kiến sẽ dành 700 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động và đầu tư tài chính; còn 635 tỷ đồng là vốn đối ứng cho dự án bất động sản tại chính lô đất công ty đang sở hữu: 1,14 ha tại số 267 Quang Trung, Hà Đông, nơi FCC dự kiến xây tổ hợp dịch vụ và nhà ở cao cấp gần 900 căn hộ, tổng vốn đầu tư hơn 3.168 tỷ đồng.
Và cũng giống như Textaco, CTCP Liên hợp thực phẩm cũng vừa đổi tên thành Công ty CP Bất động sản Ramond.
Nhìn từ Textaco đến FCC, một công thức đang hiện rõ: các nhà đầu tư tìm các doanh nghiệp niêm yết cũ, quy mô nhỏ, đang nắm giữ đất nhà xưởng ở vị trí đắc địa nhưng hoạt động kinh doanh cốt lõi đã suy yếu từ lâu; chờ đúng thời điểm rào cản pháp lý được tháo gỡ; rồi rót vốn qua các đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ để nắm quyền chi phối, đổi tên công ty và biến khu đất sản xuất thành dự án bất động sản thương mại.
Vỏ bọc doanh nghiệp niêm yết mang lại lợi thế kép: một tư cách pháp nhân sẵn có để tiếp cận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất và một kênh huy động vốn hợp pháp qua thị trường chứng khoán. Nhưng đích đến cuối cùng, ở cả hai trường hợp, đều không phải là ngành nghề truyền thống ghi trên tên công ty, mà là bất động sản.