Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình bước vào chu kỳ phát triển mới, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đưa ra góc nhìn thận trọng trước những thách thức ngắn hạn, song vẫn tích cực về triển vọng dài hạn, dựa trên các động lực tăng trưởng và sự chuyển dịch của thị trường.
Quỹ đất chưa đủ để giữ chân dòng vốn ngoại
Chín tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ cùng vốn thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, cao nhất cùng kỳ năm năm qua. Bà nhìn nhận như thế nào về con số này dưới góc nhìn một nhà tư vấn bất động sản?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tôi cho rằng đây là tín hiệu tích cực về sức hút của Việt Nam đối với dòng vốn ngoại. Đặc biệt, vốn thực hiện tăng cho thấy các nhà đầu tư đang tiếp tục triển khai những cam kết của mình. Tuy nhiên, từ góc độ bất động sản, cần nhìn nhận đa chiều hơn khi thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc, chịu tác động đồng thời từ lãi suất, chi phí xây dựng và những thay đổi về chính sách, pháp lý.
Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phát triển dự án, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và sức mua. Thanh khoản đã có sự suy giảm trong chín tháng đầu năm dù nhìn tổng thể bức tranh chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn nhiều triển vọng với dân số trẻ và tầng lớp trung lưu gia tăng cùng một môi trường đầu tư mới tương đối tích cực.
Ghi nhận của Cushman & Wakefield cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang rất quan tâm tới triển vọng của thị trường Việt Nam ở một số phân khúc như nhà xưởng, logistics, văn phòng và nhà ở chất lượng cao. Vấn đề còn lại là việc chủ đầu tư có chuẩn bị được những sản phẩm phù hợp, với pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế hay không. Đây mới là cơ sở để chuyển sự quan tâm thành cam kết đầu tư lâu dài.
Sự quan tâm này liệu có liên quan gì tới việc Việt Nam đặt mục tiêu nền kinh tế chuyển sang những ngành có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn hay không, thưa bà?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Điều này hoàn toàn liên quan bởi khi nền kinh tế bước lên nấc thang phát triển cao hơn, điều kiện thu hút đầu tư cũng thay đổi. Lợi thế chi phí, quỹ đất và khả năng mở rộng sản xuất vẫn quan trọng, nhưng các tập đoàn công nghệ ngày càng cần một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Họ cần nơi sản xuất, nghiên cứu, đào tạo và sinh sống có thể kết nối hiệu quả. Đặc biệt, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực có chuyên môn, ngoại ngữ và điều kiện để phát triển đội ngũ là yếu tố thiết yếu.
Vì vậy, chuẩn bị quỹ đất phải đi cùng phát triển những cụm việc làm chuyên sâu, kết nối đại học, trung tâm nghiên cứu, logistics, nhà ở chuyên gia và dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đó là quá trình hình thành các vùng đổi mới sáng tạo có khả năng giữ chân doanh nghiệp và nhân tài. Nếu chỉ có đất, thiếu hạ tầng tri thức và chất lượng sống, sẽ khó giữ được dòng vốn công nghệ giá trị cao.
Lấy ví dụ về trung tâm tài chính quốc tế mà Việt Nam đang xây dựng và hoàn thiện tại TP.HCM và Đà Nẵng. Để thu hút các định chế tài chính, bên cạnh cơ chế và chính sách phù hợp, cần chuẩn bị cả điều kiện để đội ngũ chuyên gia có thể đến làm việc và gắn bó lâu dài.
Nhu cầu khi đó sẽ vượt ra ngoài diện tích văn phòng. Các chuyên gia còn cần nhà ở, trường học cho con, dịch vụ y tế và khả năng di chuyển thuận tiện. Với doanh nghiệp, đó là khả năng tuyển dụng nhân sự, tiếp cận các dịch vụ hỗ trợ và duy trì hoạt động hiệu quả. Những yếu tố này phải được tính đến trong tổng thể phát triển đô thị.
Từ góc độ bất động sản, cơ hội vì thế không chỉ nằm ở việc xây thêm các tòa nhà gần trung tâm tài chính. Điều quan trọng là kết nối được nơi làm việc với không gian sống và hệ thống dịch vụ. Nếu các cấu phần phát triển rời rạc, chi phí và sự bất tiện sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hút nhân lực, qua đó hạn chế sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp.
Đây cũng là lý do quỹ đất mới chỉ là điều kiện ban đầu. Khả năng tổ chức và vận hành cả một hệ sinh thái mới quyết định khu vực đó có giữ chân được doanh nghiệp và tạo ra nhu cầu bất động sản bền vững hay không.
Như vậy, cuộc cạnh tranh thu hút vốn ngoại sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào cách tổ chức không gian phát triển?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đúng vậy. Quy hoạch đô thị cần trở thành công cụ tổ chức tăng trưởng kinh tế. Mỗi hành lang phát triển, mỗi cực đô thị phải xác định được vai trò: tạo việc làm gì, phục vụ nhóm dân cư nào và kết nối ra sao với các hoạt động kinh tế khác.
Hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị phải đi trước hoặc ít nhất song hành với bất động sản bởi một khu vực có giá trị thương mại bền vững khi người dân có lý do đến ở, doanh nghiệp có lý do đặt hoạt động kinh doanh và nhà đầu tư tin rằng chất lượng phát triển được duy trì lâu dài.
Vậy ngoài quy hoạch, đâu là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cam kết vốn dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đó là tính ổn định, minh bạch và khả năng dự báo của môi trường pháp lý. Chính sách tháo gỡ khó khăn cần đi cùng hướng dẫn rõ ràng để chủ đầu tư trong nước và nước ngoài có thể thực hiện. Những thay đổi liên tục của hệ thống nghị định, dù hướng tới hoàn thiện pháp lý, vẫn có thể khiến nhà đầu tư lo ngại về các điều chỉnh tiếp theo.
Với dự án vốn lớn, triển khai kéo dài, khả năng dự báo chính sách rất quan trọng, vì thế quy hoạch dài hạn và chiến lược hạ tầng bài bản giúp nhà đầu tư có cơ sở ra quyết định. Họ còn quan tâm việc hạn chế đầu cơ, phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, cùng hệ thống giáo dục, y tế và cơ hội việc làm.
Bán hết nhà chưa đồng nghĩa hình thành đô thị
Thị trường nhà ở hiện vẫn chịu sức ép về giá và sức mua. Theo bà, tiêu chuẩn nào sẽ quyết định khả năng cạnh tranh của chủ đầu tư trong chu kỳ tới?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường sẽ được định hình theo những tiêu chuẩn phát triển cao hơn. Khi yêu cầu về kết nối, hạ tầng tích hợp và chất lượng sống tăng lên, doanh nghiệp có năng lực phát triển đồng bộ sẽ có lợi thế.
Những hạn chế của quá trình đô thị hóa trước đây đã cho thấy điều này. Nhà ở phát triển nhanh nhưng giao thông, trường học, bệnh viện và việc làm không theo kịp sẽ làm tăng chi phí sinh hoạt, kéo dài thời gian di chuyển và ảnh hưởng năng suất lao động.
Có những khu đô thị bán hết nhà nhưng lượng cư dân chuyển đến không tương xứng. Trong trường hợp đó, hoạt động mua bán có thể nghiêng về đầu cơ hơn là đầu tư dài hạn.
Bởi vậy, số sản phẩm bán ra hay mức tăng giá trong một giai đoạn chưa phản ánh đầy đủ chất lượng dự án. Cần nhìn vào khả năng hình thành cộng đồng cư dân, tạo hoạt động kinh tế và duy trì sức hút theo thời gian.
Thị trường hiện tại có sự chững lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn tôi cho rằng sẽ vẫn triển vọng nhờ vào cầu ở thực cùng hạ tầng giao thông được Nhà nước đẩy mạnh. Khi đó, doanh nghiệp có tư duy kiến tạo đô thị sẽ có cơ hội thiết lập thị trường ở những khu vực mới. Giá trị sử dụng thực giúp thu hút cư dân, kéo theo dịch vụ và tạo nền tảng phát triển cho khu vực.
Nhưng trường học, bệnh viện và công viên đòi hỏi vốn lớn, thu hồi chậm. Trong khi chịu sức ép dòng tiền, chủ đầu tư giải quyết mâu thuẫn này như thế nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Ở giai đoạn đầu của thị trường, nhu cầu tăng nhanh và áp lực quay vòng vốn lớn khiến nhiều doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả tài chính ngắn hạn. Trường học, y tế hay không gian công cộng thường được xem là chi phí bổ sung vì lợi ích tài chính chưa đến ngay.
Tuy nhiên, chính những khoản đầu tư đó giúp cải thiện khả năng hấp thụ, củng cố niềm tin và nâng giá trị bất động sản dài hạn. Dự án có hệ sinh thái sống hoàn chỉnh thường duy trì sức hút tốt hơn với người mua ở thực và nhà đầu tư thứ cấp, ngược lại, cắt giảm tiện ích để giữ biên lợi nhuận có thể ảnh hưởng đến sức hút của dự án.
Do đó, ở đây, cách tiếp cận này đòi hỏi nhìn vào giá trị vòng đời tài sản. Nguồn lực bỏ ra ban đầu lớn hơn, nhưng hệ sinh thái hoàn chỉnh tạo cơ sở duy trì giá trị thương mại và khuyến khích cư dân chuyển đến sinh sống.
Hạ tầng phải dẫn tới việc làm và dân cư
Các tuyến giao thông mới thường kéo theo kỳ vọng tăng giá đất. Điều gì quyết định hạ tầng có thể tạo tăng trưởng thực chất cho thị trường?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Giá trị của hành lang đô thị mới cần được đánh giá qua khả năng trở thành cực tăng trưởng kinh tế, tái phân bổ dân cư, việc làm và đầu tư ra ngoài trung tâm hiện hữu. Nếu giao thông phát triển nhưng không gắn với không gian kinh tế và dịch vụ thiết yếu, khả năng hấp thụ dài hạn vẫn hạn chế.
Ngược lại, kết nối tới nơi làm việc, cơ sở giáo dục, y tế và thương mại sẽ giúp khu đô thị hình thành cộng đồng ổn định, vì vậy, giao thông công cộng và yếu tố xanh cần được chú trọng. Triển khai đồng bộ có thể củng cố giá trị nhà ở, văn phòng, thương mại dịch vụ và cải thiện khả năng hấp thụ lâu dài.
Với đô thị mới, kết nối giao thông công cộng đến các cụm văn phòng, trung tâm việc làm quan trọng không kém phát triển sản phẩm nhà ở. Trường học, y tế và tiện ích thiết yếu cũng phải được chuẩn bị để người dân có thể chuyển đến.
Đó còn là hướng mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp hơn với khả năng chi trả. Khoảng cách địa lý cần được giải quyết bằng kết nối và dịch vụ để khu vực mới đáp ứng nhu cầu sống, làm việc.
Từ những điều kiện đó, bà nhìn nhận triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam ra sao?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tôi có cơ sở để thận trọng nhưng tích cực. Việt Nam có cơ hội từ chuyển dịch sang ngành kinh tế giá trị gia tăng cao, phát triển hạ tầng và hình thành các cực tăng trưởng mới.
Để tận dụng cơ hội, cần bảo đảm tính nhất quán của quy hoạch và khả năng thực thi chính sách. Nhà đầu tư dài hạn sẽ xem xét dự án có tạo cộng đồng cư dân, gắn với việc làm thực chất và duy trì hệ sinh thái sống hay không.
Khả năng tăng giá đất khi xuất hiện hạ tầng mới chỉ là một phần. Sức cạnh tranh của thị trường còn nằm ở khả năng thu hút, giữ chân dòng vốn bằng những điều kiện phát triển cụ thể.
Xin cảm ơn bà!
Diễn đàn Bất động sản 2026
KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới
Đơn vị tổ chức: TheLEADER
Thời gian: 13h00-17h30 ngày 11/11/2026
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội
NHẤP VÀO ĐÂY ĐỂ ĐĂNG KÝ THAM DỰ