Không thiếu chủ trương, nhưng để một dự án nhà ở xã hội đi từ giấy phép đến căn nhà trao tay vẫn còn quá nhiều khâu phải tháo gỡ.
Ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư và pháp chế, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn, cho biết doanh nghiệp bắt đầu nghiên cứu, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) từ năm 2015, trước cả khi Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành.
Sau hơn 10 năm theo đuổi lĩnh vực này, doanh nghiệp đã hoàn thành hai dự án. Dự kiến quý 1/2027, dự án NOXH An Hải (Bình Định cũ) với 518 căn sẽ được bàn giao. Cuối năm 2026, doanh nghiệp cũng dự kiến khởi công thêm một dự án khác, quy mô khoảng 400 - 500 căn.
Từ những gì trực tiếp trải qua, ông Quảng cho rằng làm NOXH không hẳn vướng ở một nút thắt lớn, mà thường là hàng loạt chuyện nhỏ nằm ở nhiều khâu khác nhau. Từ vốn, thủ tục, quy hoạch, cách tính chi phí đến những quy định tưởng như rất kỹ thuật, mỗi thứ vướng một chút nhưng cộng lại có thể khiến dự án chậm đi đáng kể.
"Nếu từng nút thắt không được tháo, doanh nghiệp dù muốn làm nhiều cũng khó đẩy nhanh nguồn cung", ông Quảng nói tại hội thảo "Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam", vừa diễn ra tại TP.HCM.
Hàng loạt nghịch lý khiến doanh nghiệp thiếu... “mặn mà”
Dẫn chứng từ chính câu chuyện thực tế, ông Quảng cho hay, có hàng loạt "điểm nghẽn" từ cơ chế định giá, kiểm toán đến thủ tục hành chính, khiến các chủ đầu tư NOXH rơi vào tình cảnh “vừa làm vừa run”.
Điển hình là quy định khống chế trần lợi nhuận định mức 10%. Ông Quảng phân tích, một chu kỳ dự án NOXH kéo dài từ 3 đến 5 năm, mức trần 10% chia bình quân mỗi năm chỉ còn 2 - 3%, kém xa lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Để bảo đảm an toàn pháp lý khi quyết toán, doanh nghiệp chỉ dám lập kế hoạch lợi nhuận từ 6 - 8% nhằm dự phòng các khoản chi phí không tên bị cơ quan kiểm toán gạt ra.
"Đã có tiền lệ kiểm toán vào cuộc kết luận doanh nghiệp bán sai giá vượt... 1.000 đồng/m2. Số tiền chênh lệch tính ra chẳng bao nhiêu, nhưng doanh nghiệp loay hoay không biết xử lý cách nào để trả lại cho từng hộ dân vì cơ cấu diện tích và đơn giá từng căn hộ hoàn toàn khác nhau", ông Quảng kể lại câu chuyện trớ trêu.
Từ thực tế này, ông Quảng kiến nghị cần có biên độ lợi nhuận linh hoạt nâng lên 12 - 15%, đồng thời ban hành hướng dẫn tính đúng, tính đủ các chi phí dùng chung giữa phần thương mại và phần xã hội.
Một bất cập hành chính khác khiến chủ đầu tư mệt mỏi là cơ chế miễn tiền thuế đất phi nông nghiệp. Dù Luật quy định dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, doanh nghiệp bắt buộc năm nào cũng phải làm thủ tục "xin" miễn.
"Nếu doanh nghiệp sơ suất quên nộp hồ sơ xin miễn hoặc cán bộ phụ trách chuyển công tác bàn giao sót là lập tức bị phạt và truy thu thuế. Đây là thủ tục định kỳ rườm rà không đáng có, nên bãi bỏ để doanh nghiệp tập trung làm dự án", ông Quảng đề xuất.
Bên cạnh đó, ông Quảng chỉ ra nghịch lý dòng vốn tín dụng. Dù lãi suất vay qua Ngân hàng Chính sách xã hội ở mức ưu đãi 5,4%, quy trình thẩm định và giải ngân vô cùng phức tạp.
Mỗi khi cơ quan quản lý siết van tín dụng bất động sản thương mại để chặn bong bóng đầu cơ, NOXH lại bị vạ lây vì các tiêu chuẩn đảm bảo thanh toán bị cào bằng, khiến cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều nghẽn dòng tiền.
Để gỡ nút thắt chi phí đẩy giá nhà tăng cao, ông Quảng kiến nghị cơ quan nhà nước cần miễn hoặc giảm mạnh các loại phí thẩm định, đo vẽ địa chính, vốn đang ngốn từ vài trăm nghìn đến cả triệu đồng/m².
Đồng thời, ông cũng kiến nghị cần ban hành một bộ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng cho NOXH thay vì áp chung chuẩn chung cư thương mại, cho phép hạ một số tiêu chuẩn kỹ thuật không thiết yếu nhằm kéo giá thành căn hộ xuống mức vừa túi tiền người lao động.
Ở góc nhìn nghiên cứu, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM), cho biết đến tháng 8/2026, cả nước có 809 dự án NOXH được triển khai. Trong đó, 246 dự án đã hoàn thành, 247 dự án đang khởi công và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tiến độ thực hiện đề án đạt khoảng 73% mục tiêu.
Đây là tín hiệu tích cực. Nhưng theo bà Liên, nếu chỉ đếm số dự án, số căn hộ thì chưa đủ. Điều đáng nhìn hơn là luật đã có nhưng khi đi vào thực tế vẫn còn những khoảng trống khiến doanh nghiệp khó làm, người dân khó tiếp cận.
Bà Liên gọi đây là "luật đã có nhưng vẫn còn những khoảng trống".
Chẳng hạn, Luật Nhà ở có quy định dành quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH. Dự thảo luật mới có xu hướng giao Chính phủ quy định cụ thể hơn. Tuy nhiên, theo bà Liên, nếu chỉ sửa Luật Nhà ở mà không đặt cạnh Luật Đất đai thì vẫn có thể tạo ra khoảng trống.
Bởi một bên nói dự án NOXH được hưởng ưu đãi về đất, nhưng bên kia không quy định đủ rõ cơ chế miễn tiền sử dụng đất thì ngay từ khâu giao đất, đấu giá hay không đấu giá đã có thể phát sinh cách hiểu khác nhau.
“Nếu không xác định rõ ngay từ đầu dự án nào được miễn tiền đất thì rất khó xác định dự án đó có thuộc trường hợp được giao đất không thông qua đấu giá hay không”, bà nói.
Lý giải vấn đề, bà Liên cho hay, đây là kiểu vướng mắc không nằm trọn trong một đạo luật. Vì vậy, sửa chính sách NOXH cũng không thể chỉ sửa riêng Luật Nhà ở, mà phải soi đồng thời với Luật Đất đai để tránh tình trạng mỗi luật giải quyết một nửa của cùng một bài toán.
Câu chuyện càng phức tạp khi các đô thị bắt đầu phát triển theo mô hình TOD. Hạ tầng giao thông được đầu tư có thể làm giá trị đất quanh các đầu mối giao thông tăng lên. Khi cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm được áp dụng, chi phí đất tại các khu vực TOD cũng có thể thay đổi.
Nếu quỹ đất NOXH nằm trong hoặc gần những khu vực này, biến động chi phí đất cuối cùng vẫn quay về bài toán giá nhà: đất đắt lên thì làm NOXH càng khó, hoặc chi phí phải được xử lý bằng một cơ chế khác nếu muốn giữ giá ở mức người dân có thể tiếp cận.
Không chỉ đất, ngay cả cách tính giá bán cũng còn những điểm cần làm rõ. Theo bà Liên, một số chi phí đầu tư hạ tầng xã hội nếu sau đó bàn giao cho Nhà nước hoặc không thu tiền thì không được tính vào giá bán. Nhưng trên thực tế, nhiều hạng mục nằm trên phần đất riêng hoặc dùng chung cho nhiều chức năng trong dự án, nên việc tách bạch chi phí không phải lúc nào cũng dễ.
Nếu thiếu hướng dẫn thống nhất, doanh nghiệp có thể tính một cách khi lập dự án nhưng đến lúc kiểm tra, quyết toán lại được hiểu theo cách khác.
“Đây là những vấn đề kỹ thuật nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán, lợi nhuận của doanh nghiệp và cuối cùng là khả năng có thêm NOXH trên thị trường”, bà Liên nói.
Điểm nghẽn NOXH không nằm ở đầu ra
Những khoảng trống của chính sách cũng phần nào lý giải một kết quả đáng chú ý từ khảo sát 20 chủ đầu tư NOXH của nhóm nghiên cứu do Trường ĐH Kinh tế - Luật thực hiện: doanh nghiệp không quá lo đầu ra, mà lo nhất là "đường đi" đến đầu ra.
Nhu cầu nhà ở đang rất lớn. Nếu sản phẩm đúng nhu cầu, giá phù hợp, chuyện bán hàng không phải bài toán quá khó, thậm chí có dự án "bán hết, bán sạch". Điều khiến doanh nghiệp dè dặt lại là thủ tục kéo dài, chính sách chưa thật rõ, cách thực hiện giữa các nơi chưa đồng nhất, trong khi chi phí và rủi ro vẫn phải tự gánh.
Theo bà Liên, nếu trước đây một số doanh nghiệp làm NOXH vì trách nhiệm hoặc nghĩa vụ, thì nay nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu nhìn đây là một thị trường có nhu cầu thật, thậm chí có thể trở thành một hướng kinh doanh lâu dài. Khi đã xem đây là một thị trường, câu chuyện không còn nằm ở việc ưu đãi được bao nhiêu, mà ở chỗ doanh nghiệp có đủ sức quản trị để biến chính sách thành hiệu quả hay không.
"Với NOXH, kiểm soát được chi phí, dòng tiền và tiến độ nhiều khi quyết định dự án có làm được đến cùng hay không", bà Liên đánh giá.