Quy định về thời hạn sử dụng chung cư không làm mất đi quyền sở hữu đất lâu dài của cư dân. Tuy nhiên, trách nghiệm xây mới sau khi hết niên hạn sử dụng sẽ thuộc về các chủ sở hữu căn hộ.
Định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình
Trong Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ban hành ngày 18/9, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng quy định rõ nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Trước đó, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đã được quy định trong Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV. Ngay khi vừa được ban hành, quy định này đã nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường bất động sản, nhất là đối với cộng đồng cư dân đang sở hữu và chuẩn bị có nhu cầu mua nhà chung cư.
Theo đó, Nghị quyết số 21 chủ trương: “Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn", đồng thời,“không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài”.
Như vậy, Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
Nhìn dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, đây là điểm thay đổi rất đáng chú ý, mang tính bước ngoặt. Quy định này đã đặt "quyền" của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh "nghĩa vụ" xây dựng mới khi hết niên hạn.
Trước đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.
Theo đó, Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư; một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công; khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn.
Theo ông Đỉnh, đây là một quy định chưa thực sự hợp lý, bởi để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc "ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ". Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc hỗ trợ đấu nối hạ tầng.
Chính vì vậy, Nghị quyết 21 đã thay đổi theo hướng, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư, tức là đã quy định trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Nói cách khác là người dân phải tự bỏ tiền xây dựng, tư duy bao cấp trong xây mới nhà chung cư sẽ chấm dứt.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, quy định của Nghị quyết số 21 chính là cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, và Luật Nhà ở theo hướng xóa bỏ cơ chế “bao cấp” và trao quyền đi đôi với xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo đó, các chủ sở hữu sẽ được trao quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư được thực hiện tương tự các chủ sở hữu “nhà ở riêng lẻ” như biệt thự, nhà phố, nhà ở tại nông thôn. Họ đều phải tự mình thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, cải tạo, xây dựng lại nhà ở của chính mình. Nhà nước chỉ giữ vai trò kiến tạo thể chế pháp luật, cơ chế, chính sách để các bên thực hiện.
Ông Châu cho rằng, quy định này có ý nghĩa rất lớn nhằm giúp khắc phục các tồn tại, hạn chế của các quy định hiện hành trong việc xây dựng mới các chung cư cũ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước với khoảng 3 triệu m2 sàn xây dựng, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP. HCM, trong đó có khoảng 196 công trình bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D).
Đáng chú ý, nếu thống kê cả các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 đã bị xuống cấp, hư hỏng, số lượng còn lớn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, kết quả công tác “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” hiện rất thấp.
Ông Châu dẫn chứng, chỉ tính riêng TP. HCM (cũ) có 474 khu nhà chung cư cũ gồm 573 lô được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 khu nhà chung cư thuộc loại D, nhưng mới chỉ phá dỡ được 7 khu nhà và đang di dời dân tại 9 khu nhà còn lại.
Chính vì vậy, định hướng chính sách mới của Nghị quyết số 21 nếu được đi vào thực tiễn sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường bất động sản và hoạt động cải tạo các chung cư cũ đang ách tắc như hiện nay.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.
Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.
Tâm lý thị trường vẫn khó chấp nhận
Mặc dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, nhưng trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhiều nhất chính là phản ứng của thị trường.
Thực tế, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định, lâu dài đã hình thành trong nhiều năm.
Nếu như trước đó, người sở hữu chung cư được "bao cấp" trong việc xây mới khi toà nhà hết niên hạn xây dựng, thì hiện nay, với các định hướng chính sách mới, chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ phải bỏ tiền để xây dựng mới theo quy định.
Vì vậy, tâm lý lo lắng của người dân là điều dễ hiểu. Dưới góc độ thị trường, điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư, khiến một bộ phận nhu cầu dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền.
Để chính sách đạt được mục tiêu quản lý nhưng không tạo ra tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, VARS IRE cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.
Bên cạnh đó, cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn cũng cần được cụ thể hoá, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.
Mặt khác, quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới cũng cần xây dựng đồng bộ, nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.
Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là một định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình, đồng thời có thể góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả của chính sách cần lưu ý bảo đảm quyền tài sản, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin đối với người dân và thị trường. Chỉ khi ba yếu tố này được bảo đảm đồng thời, chính sách mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời duy trì sự ổn định và sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.