Khi những cơn "sốt đất" ngắn hạn dần lùi xa, một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản đang hình thành, nơi giá trị thực, quy hoạch dài hạn và năng lực của chủ đầu tư trở thành yếu tố quyết định cuộc chơi.
Sau nhiều năm biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu rõ ràng của một giai đoạn trưởng thành. Nếu giai đoạn 2020 - 2022, thị trường được nhớ đến bởi những cơn sốt đất lan rộng từ trung tâm đến vùng ven, thì đến cuối năm 2026, thị trường lại chứng kiến một bức tranh hoàn toàn khác: dòng tiền trở nên chọn lọc và giá trị tài sản ngày càng được đo bằng khả năng khai thác thực tế thay vì kỳ vọng đầu cơ.
Những chuyển động ấy không phải diễn ra ngẫu nhiên mà là sự phản ánh tất yếu sự thay đổi đồng thời của quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông, cơ cấu dân số, khẩu vị nhà đầu tư và cả tư duy phát triển của thị trường.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nhấn mạnh, nếu trước đây thị trường phát triển khá manh mún do hành lang pháp lý và thể chế chưa hoàn thiện, thì hiện nay cuộc chơi đã thay đổi. Thị trường không còn thiếu nguồn cung, mà đang bước vào quá trình sàng lọc và tái cấu trúc.
"Đây là thời kỳ của những đại dự án và các chủ đầu tư thực sự có năng lực", ông Trung nói tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, do CafeF tổ chức.
Lượng lớn khách hàng đang "ôm tiền chờ quy hoạch"
Dẫn số liệu từ hai thị trường bất động sản trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, ông Trung cho hay, TP.HCM vẫn duy trì được sự đa dạng về nguồn cung nhờ hình thành sớm tư duy phát triển theo nhu cầu của từng nhóm khách hàng, đồng thời chú trọng nghiên cứu chân dung người mua. Trong khi đó, thị trường phía Bắc có độ trễ nhất định.
Theo ông, trước đây, khoảng 70-80% chủ đầu tư chỉ cần sở hữu quỹ đất là có thể phát triển dự án. Nhưng hiện nay, có đất không còn đồng nghĩa với có thể triển khai dự án.
"Thị trường đã bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, đòi hỏi năng lực tài chính, pháp lý và khả năng phát triển sản phẩm bài bản hơn rất nhiều", ông Trung phân tích.
Tại thị trường Hà Nội, một trong những yếu tố đang tác động mạnh đến tâm lý thị trường là việc nơi đây sẽ công bố quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vào ngày 29/6. Theo ông Trung, trước mỗi giai đoạn quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện một "nhịp nghỉ", khi cả nhà đầu tư lẫn người mua đều có xu hướng quan sát, chờ các định hướng phát triển rõ ràng trước khi xuống tiền.
Khảo sát của OneHousing trên nhóm khách hàng lớn tại thị trường phía Bắc cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn rất mạnh. Có 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới sáu tháng; 41% có kế hoạch mua trong sáu tháng đến một năm; 28% dự định mua trong vòng 1-2 năm, trong khi chỉ 7% cho biết chưa có nhu cầu.
Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến mua nhà trong vòng sáu tháng đến một năm đã tăng lên 41%, cao hơn đáng kể so với mức 32% cùng kỳ năm 2025. Theo ông Trung, điều này cho thấy một lượng lớn dòng tiền đang ở trạng thái chờ đợi và sẵn sàng quay trở lại thị trường khi các thông tin quy hoạch trở nên rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, việc người mua chưa vội xuống tiền xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thị trường nhà liền thổ và nhà ở thổ cư đang ghi nhận thanh khoản giảm do tâm lý chờ quy hoạch; mặt bằng giá đã tăng đáng kể trong thời gian qua; lãi suất vẫn là yếu tố được cân nhắc; đồng thời nhiều khách hàng kỳ vọng sẽ xuất hiện những sản phẩm phù hợp hơn trong thời gian tới.
Ở góc độ dài hạn, ông Trung cho rằng quy hoạch dân số sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn cho Thủ đô. Theo định hướng phát triển, Hà Nội dự kiến đạt quy mô 14-15 triệu dân vào năm 2035, khoảng 15-16 triệu dân vào năm 2045 và hướng tới khoảng 20 triệu dân trong tương lai.
"So với hiện nay, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 4-5 triệu người chỉ trong khoảng một thập kỷ. Với quy mô bình quân khoảng ba người mỗi hộ gia đình, thành phố sẽ cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở", ông tính toán.
Tuy nhiên, nhu cầu này sẽ không chỉ đến từ tăng trưởng dân số tự nhiên, mà còn gắn với quá trình dịch chuyển dân cư từ khu vực nội đô ra vùng ven, làn sóng người dân từ các địa phương khác đến Hà Nội sinh sống, cũng như nhu cầu nâng cấp và tái cấu trúc nơi ở của tầng lớp trung lưu.
Ở góc nhìn rộng hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang khai tử mô hình phát triển "đơn cực", nơi mọi dòng người và vốn dồn vào lõi trung tâm gây quá tải hạ tầng.
"Theo định hướng mới, Hà Nội sẽ dịch chuyển sang mô hình chín cực tăng trưởng cùng chín trung tâm chức năng, phát triển đa cực, đa tầng và đa không gian", ông Đính phân tích.
Theo ông Đính, sự hình thành của các trung tâm mới này sẽ kéo theo đầu tư công, hạ tầng, việc làm và chất lượng sống, tạo lực hút ly tâm dịch chuyển cư dân ra các đô thị vệ tinh. Đây cũng là nơi dòng tiền đầu tư trung và dài hạn đổ về nhờ dư địa tăng giá lớn và hiệu quả khai thác thương mại vượt trội so với khu vực nội đô vốn đã quá đắt đỏ.