Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và người mua nhà tiếp tục thận trọng, thanh khoản bất động sản nhiều khả năng sẽ chưa có nhiều cải thiện trong quý cuối năm.
Thanh khoản căn hộ đạt mức thấp nhất kể từ quý I/2024
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhìn nhận, thị trường nhà ở đang trải qua một chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục.
Theo đó, cả về giá bán và thanh khoản thị trường đều đang ghi nhận những tín hiệu sụt giảm đáng kể trong nhiều quý liên tiếp kể từ đầu năm 2026.
Số liệu từ CBRE cho thấy, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội trong quý vừa qua ở mức 86 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm. Trong khi đó, giá bán sơ cấp các dự án căn hộ chung cư chỉ tính tại nội đô trong quý đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% so với quý II và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong quý III/2026, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lũy kế chín tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng, khi đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024.
Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang (khu vực của tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội). Tính lũy kế 9 tháng 2026, tỷ trọng này là khoảng 40%.
Về thanh khoản thị trường, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III đạt trên 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm, và là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.
Theo bà An, lãi suất thả nổi ở mức 13-15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đã tạo rào cản đáng kể với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.
Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư đã triển khai gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm, thậm chí áp dụng sau thời điểm bàn giao, nhằm giảm thiểu rủi ro chi phí vốn ngắn hạn cho người mua.
Bên cạnh thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán thứ cấp cũng ghi nhận những điều chỉnh rõ rệt trong quý này. Giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp Hà Nội đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% theo năm.
Giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh giảm kể từ quý I/2026, tuy nhiên, đây là lần đầu tiên giá bán ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng. Áp lực chính đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá chào bán để tăng khả năng hấp thụ khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trung hạn.
Điều này tạo ra một nhóm nguồn cung thứ cấp với mức giá cạnh tranh hơn, song thanh khoản vẫn còn hạn chế do tâm lý thận trọng, ngay cả với người mua có nhu cầu ở thực.
Tương tự phân khúc căn hộ, bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận xu hướng tiếp tục điều chỉnh.
Trong khi lượng nguồn cung mở bán tương đối lớn so với các quý trước đó, đạt 1.517 căn mở bán mới, tăng 37% theo quý và 144% theo năm, thì thanh khoản chỉ đạt 30%. Phần lớn số căn bán được tới từ các dự án đã mở bán từ các quý trước và còn hàng tồn sơ cấp đang bán tiếp.
Tỷ lệ hấp thụ ở mức khiêm tốn cho thấy thị trường đang trong giai đoạn chọn lọc cao, chủ yếu nhóm người mua có năng lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng, mới đủ điều kiện tham gia ở mức giá hiện tại.
Bên cạnh đó, giá chào bán bất động sản gắn liền với đất trên thị trường thứ cấp trong quý III cũng ghi nhận giảm, đạt khoảng 183 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm, trở về tương đương mặt bằng giá tại quý II/2025.
Sự điều chỉnh này phản ánh áp lực thanh khoản từ nhóm nhà đầu tư nắm giữ sản phẩm biệt thự/liền kề trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, buộc phải hạ kỳ vọng giá để kích cầu.
Triển vọng quý cuối năm vẫn còn là một ẩn số
Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội trong quý cuối năm, bà An cho rằng, nguồn cung mới có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư quyết định chào bán các giỏ hàng đã trì hoãn từ quý III, song quyết định này nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tâm lý thị trường trong giai đoạn tới.
Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng trong quyết định ra hàng, nguồn cung quý IV nhiều khả năng sẽ tiếp tục ở mức thận trọng so với 2025, đạt khoảng 30.000 – 32.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 83-88% so với năm 2025.
Theo bà An, áp lực từ lãi suất thả nổi nhiều khả năng sẽ tiếp tục chi phối tâm lý người mua; thanh khoản và giá chào bán dự kiến duy trì tương đối ổn định trong trường hợp mặt bằng lãi suất chưa có tín hiệu điều chỉnh rõ rệt.
Các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ tiếp tục điều chỉnh chính sách bán hàng, bao gồm các gói hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán, nhằm duy trì thanh khoản, tuy nhiên mức độ hiệu quả của các chính sách này trong việc thúc đẩy quyết định mua sẽ còn phụ thuộc vào khả năng chịu đựng tài chính thực tế của người mua trong bối cảnh lãi suất hiện tại.
Với bất động sản gắn liền với đất, quý IV có thể ghi nhận sự trở lại của nguồn cung từ các đại đô thị lớn vùng ven Hà Nội, bao gồm các dự án như Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City, và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi.
Tổng nguồn cung mới bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2026 đã vượt quy mô cả năm 2025. Do đó, quy mô nguồn cung cả năm 2026 có thể vượt năm 2025 ở mức độ nào sẽ phụ thuộc phần lớn vào tiến độ và quy mô ra hàng của các đại đô thị nói trên.
Dự kiến, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất cả năm 2026 có thể đạt khoảng 5.000 căn mở bán tại Hà Nội. Các sản phẩm có tính độc bản, vị trí tốt và chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng vẫn thu hút sự quan tâm từ nhóm người mua có năng lực tài chính vững.
Đà điều chỉnh của thị trường thứ cấp, trong khi đang tạo ra nhiều áp lực, cũng có thể mang lại cơ hội cho nhóm người mua không phụ thuộc vào đòn bẩy vay vốn và lựa chọn đúng điểm rơi thị trường.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, hàng loạt các công trình hạ tầng kết nối đang triển khai, bao gồm: Vành đai 3.5, Vành đai 4, và các cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, Thượng Cát, được kỳ vọng tái định hình đáng kể khả năng tiếp cận và sức hút của các khu vực đang phát triển tại Hà Nội và vùng ven.
Các định hướng chính sách, bao gồm chính sách nhà ở giá hợp lý, cũng như các điều chỉnh về luật, đang được xem xét, triển khai và thực thi, dự kiến cũng sẽ tiếp tục có những tác động tới thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Tuy nhiên bà An cho rằng, thanh khoản trên thị trường đang có sự phân hoá sâu sắc, chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh, mới duy trì được sức tiêu thụ tốt.
Trong bối cảnh hiện tại, áp lực lãi suất đã và đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, đẩy nhanh quá trình phân hóa giữa chủ đầu tư có năng lực thực thi mạnh và các chủ đầu tư hạn chế linh hoạt về tài chính.
Với quý cuối cùng của năm, diễn biến lãi suất và quyết định ra hàng của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai biến số chính quyết định liệu thị trường có đủ động lực để khép lại năm 2026 tích cực hơn nửa đầu năm, hay tiếp tục xu hướng thận trọng sang năm 2027.